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Pinel optimisé au déficit foncier : combinez deux dispositifs pour doublement défiscaliser

Vous souhaitez diminuer vos revenus imposables, payer moins d’impôts à long terme tout en profitant des avantages fiscaux dès cette année ? Alors vous serez à coup sûr intéressé par le Pinel ancien, aussi appelé Pinel réhabilité ou plus explicitement Pinel optimisé au déficit foncier. Ce dispositif immobilier de défiscalisation est encore trop méconnu. Il combine deux avantages fiscaux à la fois : la réduction d’impôt sur le revenu offerte par la Loi Pinel, ainsi que la déduction de revenus réalisable avec le déficit foncier. Contactez l’équipe de Marine Patrimoine et profitez-en pendant 12 ans !

Jean-Yves Gaté
Fondateur de Marine Patrimoine
07 67 89 43 99
contact@marinepatrimoine.fr
28 Rue du Palais, 85100 Les Sables-d’Olonne

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Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Sans doute le dispositif immobilier le plus populaire de France. La Loi Pinel, instaurée en 2014 en remplacement de la Loi Duflot, vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous mettez un appartement neuf en location nue (à l’année). L’avantage fiscal accordé est proportionnel à la durée de location sur laquelle vous vous engagez :
6 ans → 12 % du prix du bien
9 ans → 18 %
12 ans → 21 %

Le montant utilisé pour calculer la réduction Pinel est plafonné à 300 000 €. Vous pouvez donc prétendre à un total de 63 000 € d’impôts en moins sur 12 ans ! Vous payez donc moins d’impôts sur le revenu (IR) tout en percevant chaque mois les loyers. Au-delà de 12 ans, vous êtes libre de disposer du bien : vous pouvez donc continuer la location, le transmettre à un proche, le vendre, ou l’habiter comme résidence principale ou secondaire.

Attention, le territoire français est divisé en plusieurs zones, qui représentent le niveau de tension du marché locatif. Selon la zone dans laquelle se situe le bien, les plafonds Pinel de loyers et de ressources du locataire peuvent varier.

La Loi Pinel seule est déjà très intéressante pour se lancer dans l’immobilier locatif tout en réduisant votre imposition durant 12 ans. Mais le dispositif Loi Pinel optimisé au déficit foncier va plus loin en vous permettant de déduire tous vos revenus fonciers et donc de payer encore moins d’impôts !

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre page dédiée à la Loi Pinel.

Tout comme les dispositifs Monuments Historiques et Loi Malraux, le déficit foncier a comme volonté finale la sauvegarde et protection du patrimoine urbain. Il vous incite fiscalement à investir dans un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation et réhabilitation.

A l’achat du bien, le prix est divisé en 2 parties : foncier et travaux. Tous les frais de travaux engagés vont servir à diminuer vos revenus imposables sur les prochaines années, en commençant par les revenus fonciers. Attention, vous êtes limité par le montant fixé lors de l’achat.

Avec le dispositif immobilier Pinel optimisé au déficit foncier, vous pouvez aller au-delà et imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global, en plus de défiscaliser tous vos revenus fonciers ! Cette opération est très performante, réalisable dès la première année de possession du bien ! La défiscalisation grâce aux frais de travaux est réalisable durant 10 ans maximum.

Pour votre investissement immobilier via la Loi Pinel optimisée au déficit foncier en 2023 : Les récents débats parlementaires ont permis l’évolution de la loi, avec un amendement aidant financièrement les propriétaires à rénover des logements classés E,F ou G au diagnostic de performances énergétiques.

Concrètement, le plafond du déficit foncier est doublé pendant 3 ans, passant ainsi de 10 700 à 21 400 € par an (en plus de la déduction des revenus fonciers qui reste illimitée). Cet avantage très intéressant est limité aux frais de travaux portant sur la rénovation d’un bien ancien, qualifié de “passoire énergétique”. Réalisez des travaux avant la fin 2025 pour en profiter !

Découvrez l’exemple concret ci-dessous pour estimer votre future réduction d’impôts avec le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier.

Prenons la situation où vous achetez un logement ancien dans le centre historique de Nantes (éligible Loi Pinel). Il vous a été recommandé par notre cabinet pour sa qualité de bâti, son emplacement exceptionnel et sa facilité de revente après travaux.

Niveau revenus, votre foyer fiscal cumule 80 000 € de salaires annuels + 20 000 € de revenus fonciers qui proviennent d’autres locations, soit 100 000 € de revenus globaux. Le prix du bien est de 300 000 €, divisé en parts égales entre travaux et foncier : 150 000 € chacune.

Supposons que vous êtes imposé dans la tranche marginale de 41 %, soit entre 73 517 € et 158 122 € de revenus par an (barème 2020). Actuellement, vous êtes imposé à 58,2 % sur vos revenus fonciers, car les prélèvement sociaux à 17,2 % s’ajoute au taux d’imposition !

→ A quoi va servir votre investissement en Pinel ancien, aussi appelé Pinel optimisé au déficit foncier ?

Ce dispositif immobilier très intéressant va vous permettre de diminuer le montant de vos revenus imposables, à hauteur de 100 % de vos revenus fonciers + 10 700 € sur vos autres revenus.

Sur une seule année, l’économie réalisée est donc de : 20 000*0,582 + 10 700*0.41 = 11 640 + 4387 = 16 027 € d’impôts à payer en moins !

Vous venez donc de diminuer vos revenus imposables à hauteur de 30 700 €. Puisque le montant des travaux engagés pour la réhabilitation est de 150 000 €, vous pouvez réaliser cette défiscalisation avec le Pinel optimisé au déficit foncier durant près de 5 ans, soit un total de 80 000 € d’impôts économisés ! Si vos revenus fluctuent d’une année sur l’autre, pas de panique. Vous êtes autorisé à réaliser cette opération très avantageuse sur les 10 ans qui suivent l’achat du bien immobilier.

Devant la complexité du dispositif, il est recommandé de se faire accompagner. Notre cabinet Marine Patrimoine vous guide pour réaliser un investissement en Pinel optimisé au déficit foncier partout en France (dont Nantes, Paris, Angers, Lyon, Marseille…) et défiscaliser à long terme !

Loi Pinel optimisée au déficit foncier : conclusion

Investir dans un bâtiment ancien éligible au Pinel optimisé au déficit foncier, c’est profiter en même temps d’une réduction d’impôt sur le revenu de 63 000 € et d’une défiscalisation immédiate de vos revenus fonciers ! Votre logement en rénovation est un bel investissement immobilier à moyen terme. Après la durée de location imposée suite aux travaux, libre à vous d’en profiter ou de s’en séparer. De par son emplacement privilégié en centre-ville, sa qualité de construction et son architecture historique, la revente du bien est très facile.
Agilité et réactivité sont les maîtres-mots du dispositif Pinel ancien couplé au déficit foncier, qui vous offre de grandes économies d’impôts en faisant l’acquisition d’un logement ancien à rénover qui ne perdra pas sa valeur. Contactez Marine Patrimoine pour réaliser un investissement via le dispositif Loi Pinel optimisé au déficit foncier et recevoir nos conseils sur mesure en fiscalité !
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