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Pinel optimisé au déficit foncier : deux dispositifs pour doublement défiscaliser

Vous souhaitez diminuer vos revenus imposables, payer moins d’impôts à long terme tout en profitant des avantages fiscaux dès cette année ? Alors vous serez à coup sûr intéressé par le Pinel ancien, aussi appelé Pinel réhabilité ou plus explicitement Pinel optimisé au déficit foncier. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est encore trop méconnu. Il a l’avantage de combiner à la fois la réduction d’impôts offerte par la Loi Pinel, ainsi que la déduction de revenus réalisable avec le déficit foncier. Contactez notre équipe et profitez-en pendant 12 ans ! Toutes les informations essentielles sont à retrouver ci-dessous.

En faisant l’acquisition d’un bien ancien nécessitant des travaux, cumulez la réduction d’impôts Pinel et la déduction de revenus pour défiscaliser !

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Sans doute le dispositif immobilier le plus populaire de France. La Loi Pinel, instaurée en 2014 en remplacement de la Loi Duflot, vous permet de réaliser des économies d’impôts lorsque vous mettez un bien neuf en location. La réduction accordée est proportionnelle à la durée de location sur laquelle vous vous engagez :
6 ans → 12 % du prix du bien
9 ans → 18 %
12 ans → 21 %

Le montant utilisé pour calculer la réduction est plafonné à 300 000 €. Vous pouvez donc prétendre à un total de 63 000 € d’impôts en moins sur 12 ans ! Vous payez donc moins d’impôts sur le revenu (IR) tout en percevant chaque mois les loyers. Au-delà de 12 ans, vous êtes libre de disposer du bien : vous pouvez donc continuer la location, le transmettre à un proche, le vendre, ou l’habiter comme résidence principale ou secondaire.

Attention, le territoire français est divisé en plusieurs zones, qui représentent le niveau de tension du marché locatif. Selon la zone dans laquelle se situe le bien, les plafonds de loyers et de ressources du locataire peuvent varier.

La Loi Pinel seule est déjà très intéressante pour se lancer dans la location tout en défiscalisant. Mais le dispositif Loi Pinel optimisé au déficit foncier va plus loin en vous permettant de déduire tous vos revenus fonciers et donc de payer encore moins d’impôts !

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre page dédiée à la Loi Pinel.

Tout comme les dispositifs Monuments Historiques et Loi Malraux, le déficit foncier a comme volonté finale la sauvegarde et protection du patrimoine urbain. Il vous incite fiscalement à investir dans un bâtiment ancien qui nécessite des travaux de rénovation et réhabilitation.

A l’achat du bien, le prix est divisé en 2 parties : foncier et travaux. Tous les frais de travaux engagés vont servir à diminuer vos revenus imposables sur les prochaines années, en commençant par les revenus fonciers. Attention, vous êtes limité par le montant fixé lors de l’achat.

Avec le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier, vous pouvez aller au-delà et imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global, en plus de défiscaliser tous vos revenus fonciers ! Cette opération est très performante, réalisable dès la première année de possession du bien ! La défiscalisation grâce aux frais de travaux est réalisable durant 10 ans maximum.

Découvrez l’exemple concret ci-dessous pour estimer votre future réduction d’impôts.

Prenons la situation où vous achetez un appartement ancien dans le centre historique d’une grande ville française. Il vous a été recommandé par notre cabinet pour sa qualité de bâti, son emplacement exceptionnel et sa facilité de revente après travaux.

Niveau revenus, votre foyer fiscal cumule 80 000 € de salaires annuels + 20 000 € de revenus fonciers qui proviennent d’autres locations, soit 100 000 € de revenus globaux. Le prix du bien est de 300 000 €, divisé en parts égales entre travaux et foncier : 150 000 € chacune.

Supposons que vous êtes imposé dans la tranche marginale de 41 %, soit entre 73 517 € et 158 122 € de revenus par an (barème 2020). Actuellement, vous êtes imposé à plus de 58 % sur vos revenus fonciers, car la CSG à 17,2 % s’ajoute au taux d’imposition !

→ A quoi va servir votre investissement en Pinel ancien, aussi appelé Pinel optimisé au déficit foncier ?

Ce dispositif immobilier très intéressant va vous permettre de diminuer le montant de vos revenus imposables, à hauteur de 100 % de vos revenus fonciers + 10 700 € sur vos autres revenus.

Sur une seule année, l’économie réalisée est donc de : 20 000*0,582 + 10 700*0.41 = 11 640 + 4387 = 16 027 € d’impôts à payer en moins !

Vous venez donc de diminuer vos revenus imposables à hauteur de 30 700 €. Puisque le montant des travaux engagés pour la réhabilitation est de 150 000 €, vous pouvez réaliser cette défiscalisation avec le Pinel optimisé au déficit foncier durant près de 5 ans, soit un total de 80 000 € d’impôts économisés ! Si vos revenus fluctuent d’une année sur l’autre, pas de panique. Vous êtes autorisé à réaliser cette opération très avantageuse sur les 10 ans qui suivent l’achat du bien !

Conclusion

Investir dans un bâtiment ancien éligible au Pinel optimisé, c’est profiter en même temps d’une réduction d’impôts de 63 000 € et d’une défiscalisation immédiate de tous vos revenus fonciers ! Votre nouvel appartement ou maison en rénovation est un bel investissement à moyen terme. Après la durée de location imposée suite aux travaux, libre à vous d’en profiter ou de s’en séparer.
De par son emplacement privilégié en centre-ville, sa qualité de construction et son architecture historique, la revente du bien est très facile. Agilité et réactivité sont les maîtres-mots du dispositif Pinel ancien réhabilité, qui vous offre de grandes économies d’impôts en investissant dans un bâtiment qui ne perdra pas sa valeur !