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Para-hôtellerie : investissez dans la location saisonnière !

Le régime fiscal de la para-hôtellerie est encore méconnu, alors qu’il est la solution idéale pour devenir loueur saisonnier tout en payant moins d’impôts. Mettez en location un bien meublé, ajoutez-y quelques simples prestations et commencez à défiscaliser dès la première année ! Conditions, TVA, fiscalité : nous détaillons ci-dessous tous les aspects à connaître sur ce dispositif immobilier. Notre équipe déniche pour vous les meilleurs biens, aux emplacements de rêve : bassin d’Arcachon, Corse, île de Ré… Contactez notre cabinet et investissez sans plus attendre dans la location saisonnière grâce à la para-hôtellerie !

Combinez réduction d’impôt sur le revenu et résidence secondaire avec la location meublée saisonnière en para-hôtellerie !

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Para-hôtellerie : quelles différences avec la location meublée (LMP et LMNP) ?

En choisissant le régime fiscal de la para-hôtellerie, vous faites le bon choix ! Mais contrairement à la simple location meublée (dispositif LMNP), vous devez apporter au locataire des services. La location saisonnière n’est alors plus une activité annexe, mais bien une activité professionnelle et commerciale : vous louez un bien ET des services.

Pour être considéré comme para-hôtelier, vous devez inclure la location de la maison ou de l’appartement, ainsi que 3 services parmi les 4 suivants :→ l’accueil : qui comprend un service de réception des nouveaux locataires, même non-personnalisé
→ le ménage : le nettoyage en début et fin de séjour ne suffit pas, la prestation comprend également le ménage les jours de présence des locataires, comme à l’hôtel
→ la fourniture de linge : draps et nécessaire de lingerie prêts dès l’entrée
→ le petit-déjeuner : directement à l’intérieur du bien ou dans un lieu approprié dans l’immeuble

Pour toutes ces prestations, il est recommandé de se faire assister par une conciergerie ou une femme de ménage, surtout si vous n’habitez pas à proximité. Ces services se rapprochent de l’hôtellerie classique. La para-hôtellerie possède d’autres différences avec la simple location meublée. Vous obtenez le statut de “loueur professionnel” sans plancher de revenus. Ce dernier est de 23 000 € TTC par an dans le dispositif LMP. En para-hôtellerie, vos revenus annexes (salaires, autres loyers…) ne sont pas pris en compte, alors que pour une LMP, les revenus de la location doivent dépasser 50 % du total de vos revenus professionnels.

Enfin, vous avez la possibilité de réaliser l’activité de para-hôtellerie de 2 manières distinctes : en votre propre nom ou à travers une société.

En possédant le statut de para-hôtelier, vous profitez du régime de la TVA et avez l’obligation légale de la récupérer sur les prestations et sur l’achat immobilier en lui-même.

Le taux de TVA applicable dans la para-hôtellerie est de 10% en France métropolitaine, mais seulement de 2,1% en Corse.

En collectant la TVA, vous vous engagez à réaliser l’activité de para-hôtellerie durant un minimum de 20 ans. Si vous revendez le bien immobilier avant l’échéance, alors vous devrez reverser une partie de la TVA du bien à l’État, au prorata des années manquantes pour atteindre 20 ans. Mais si le nouvel acquéreur poursuit la location saisonnière avec le régime fiscal de la para-hôtellerie, alors vous n’aurez pas à redonner la TVA collectée.

Chaque année, une déclaration de TVA est à fournir. Si vous souhaitez déléguer le suivi comptable de votre activité en para-hôtellerie, notre équipe peut vous accompagner. Discutons-en ensemble !

Réaliser un investissement en para-hôtellerie, c’est générer d’importantes économies d’impôts dès la première année ! Au terme de l’année fiscale et si votre bilan est négatif (charges et; recettes), alors vous pouvez imputer votre déficit sur vos revenus globaux.

Dans le détail :

→ vos recettes comprennent uniquement les loyers récupérés au titre de la location saisonnière, qui s’étale sur 15 à 25 semaines par an selon l’emplacement.
→ vos charges englobent : la taxe foncière, les frais d’assurances, les intérêts de votre emprunt, les charges de copropriété ainsi que l’amortissement du bien à hauteur de 10 % du prix total, selon le principe comptable de l’amortissement dégressif.

L’amortissement du bien est un des avantages phares qu’offre la para-hôtellerie. Il se réalise sur une période de 10 ans, bien plus courte que les autres dispositifs de location meublée : 30 voire 40 ans ! Amortir sa maison ou appartement locatif sur 10 ans signifie que chaque année, 10 % du prix d’achat du bien est considéré comme une charge. Ainsi, l’amortissement vous aide à créer un déficit, qui sera imputé sur votre revenu imposable. Au final, vous payez moins d’impôts sur le revenu (IR) !

Par exemple, si vous achetez un appartement à Biarritz pour 500 000 €. Vous pouvez passer en charge 10 % du prix du bien par an, soit 50 000 €. A l’issue de votre bilan fiscal (recettes – charges), vous constatez un déficit de 40 000 €. Ce montant est imputable sur le total de vos revenus. Si vous êtes imposé dans la TMI à 41 % (tranche marginale d’imposition), vous réalisez alors une économie d’impôts de 40 000*0.41 = 16 400 € !

Attention, l’amortissement n’est possible que sur des biens immobiliers neufs.

Aussi, la plus-value en cas de revente de votre bien immobilier en para-hôtellerie fait l’objet d’une imposition. Le régime fiscal para-hôtelier vous offre une réduction totale d’impôt sur le revenu (IR) après seulement 15 ans de détention du bien, contre 22 ans pour la location meublée (voir Article 151 septies B du CGI).

Enfin, les biens immobiliers utilisés pour réaliser votre activité commerciale de para-hôtellerie ne sont pas assujettis à l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière !

Para-hôtellerie : plus intéressant que la Loi Pinel !

De nombreux investisseurs s’orientent et investissent avec la Loi Pinel pour diminuer leur pression fiscale. Pour rappel, ce dispositif vous offre une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €), soit une économie maximum de 63 000 € sur 12 ans. Cependant, vous devez vous engager à louer à l’année le bien immobilier sur une période de 6, 9 ou 12 ans consécutifs avant d’être libre de l’habiter.

Le régime fiscal de la para-hôtellerie vous accorde des avantages bien plus conséquents, à condition de fournir quelques services au locataire (voir plus haut) :

→ Sur une année fiscale, vous générez plus de recettes en moyenne, car les tarifs en location saisonnière sont bien plus élevés que les loyers à l’année (30 % en moyenne).

→ Les réductions d’impôts réalisées peuvent être bien plus importantes qu’avec la Loi Pinel. En effet, votre déficit est imputable sur vos revenus et votre bien immobilier amortissable à court terme (10 ans).

→ Votre maison ou appartement devient une vraie résidence secondaire sur la côte d’Azur, le littoral atlantique, en Bretagne… Choisissez quand des locataires l’occupent, vous pouvez en profiter durant les plus belles semaines de l’été !

Investir dans l’immobilier locatif avec la para-hôtellerie est la base d’une vraie stratégie patrimoniale. Vous achetez des biens immobiliers amortissables rapidement, avec lesquels vous profitez d’importantes réductions d’impôts et une exonération à l’IFI.
Plus flexible que d’autres dispositifs, le régime fiscal de la para-hôtellerie ne s’oriente que sur la location saisonnière. Vous profitez ainsi d’une vraie résidence secondaire quand vous le voulez !