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Le démembrement est l’action de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien n’est donc plus entre les mains d’une seule personne, le plein propriétaire, mais deux : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Découvrons ensemble les avantages qu’offre cet acte juridique réglementé.
En réalisant une donation en démembrement d’un bien, qu’il soit votre résidence principale, un appartement en location ou une maison de vacances, vous profitez de 2 avantages directs : vous préparez sereinement votre succession en tant que donateur, quelque soit votre âge, et transmettez votre patrimoine à moindres frais. Ainsi, vos héritiers deviennent nus-propriétaires du bien, tandis que vous en conservez l’usufruit. En tant que donateur, cette “donation démembrée” vous permet de continuer à louer ou habiter tous vos biens indéfiniment.
Niveau imposition, vos héritiers n’ont qu’à s’acquitter des droits de donation lors du démembrement de propriété : l’abattement de 100 000 € sur les donations s’applique sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, vos proches récupèrent l’usufruit, donc la “jouissance du bien” et deviennent pleins propriétaires. Ils n’auront pas de frais supplémentaires à payer, ni d’investissement à réaliser et ils auront la pleine gestion du bien en question.
Au moment de la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété, la valeur de chaque partie est définie par une clé de répartition qui prend en compte l’âge de l’usufruitier.
Retrouvez dans ce tableau les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. On voit qu’il est intéressant de transmettre la nue-propriété à ses héritiers avant 60 ans, les avantages fiscaux n’en seront que plus élevés : l’abattement des frais de donation couvrira ainsi une plus grande part de la nue-propriété.
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété | ||
– 21 ans | ![]() | 90 % | ![]() | 10% |
21 à 30 ans | ![]() | 80 % | ![]() | 20% |
31 à 40 ans | ![]() | 70 % | ![]() | 30% |
41 à 50 ans | ![]() | 60 % | ![]() | 40% |
51 à 60 ans | ![]() | 50 % | ![]() | 50% |
61 à 70 ans | ![]() | 40 % | ![]() | 60 % |
71 à 80 ans | ![]() | 30 % | ![]() | 70 % |
81 à 90 ans | ![]() | 20 % | ![]() | 80 % |
91 ans et + | ![]() | 10 % | ![]() | 90 % |
Certains programmes immobiliers vous proposent d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Très concrètement, le prix à l’achat est bien inférieur à la tendance du marché en pleine propriété : environ – 40 % net !
L’usufruitier du bien sera donc le bailleur social, pour une durée de 15 à 20 ans.
Globalement, la réduction accordée correspond à la totalité des loyers non-perçus (voir ci-dessous). Ainsi, un bien au loyer de 600 € par mois sur 15 ans équivaut à une réduction sur le prix d’achat pouvant dépasser les 100 000 € ! Sans compter ni les hausses de loyer ni l’inflation.
Durant cette période, vous êtes propriétaire “des murs”, mais vous ne pouvez ni occuper le bien ni le mettre en location. Ce choix revient à l’usufruitier, qui pourra percevoir les “fruits”, donc les loyers. Mais il aura également le devoir de payer les charges courantes (eau, électricité, poubelles…) ainsi que la taxe foncière. De votre côté, pas de charge à payer, pas d’imposition sur les loyers et le bien n’est pas comptabilisé dans le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ! Vous n’êtes responsable que des “gros travaux” : une rénovation, un agrandissement, etc.
Une fois le délai de 15 ans atteint, vous récupérez l’usufruit sur le bien, sans mettre la main à la poche. A partir de ce jour, vous devenez plein propriétaire, bien que vous ayez acheté la maison ou l’appartement à un prix défiant toute concurrence. Vous n’avez pas d’acte à réaliser auprès du notaire ni de frais à payer, c’est automatique ! Ce statut vous donne le droit d’en jouir pleinement : l’habiter comme résidence principale ou secondaire, le mettre en location saisonnière, à l’année, le transmettre à un proche, le mettre en vente…