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Démembrement de propriété : préparez votre retraite et transmettez facilement à vos héritiers !

Saviez-vous qu’un bien immobilier pouvait avoir 2 propriétaires ? Réalisez un investissement grâce au dispositif immobilier de nue-propriété pour vous aider à constituer un patrimoine immobilier. Vous profitez d’un gros rabais sur le prix d’achat, mais en contrepartie vous ne pourrez profiter du bien qu’après une période de 15 à 20 ans. Une bonne stratégie si vous visez à long terme ! Le démembrement de propriété facilite aussi la transmission à vos descendants via l’usufruit viager. Donnez la nue-propriété de vos biens, conservez l’usufruit. Vous gardez ainsi le droit d’y habiter ou de les mettre en location, vos héritiers paient bien moins d’impôts sur la succession. Cette situation de gagnant-gagnant requiert l’intervention d’un notaire. Faites appel à notre équipe dès aujourd’hui, nous vous accompagnons pour réduire votre pression fiscale et réaliser toutes les démarches !

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Démembrement, nue-propriété, usufruit… : définitions

  • Posséder l’usufruit d’un bien correspond à avoir l’usus et le fructus. L’usus est le pouvoir utiliser librement son bien : par exemple, en faire sa résidence principale ou secondaire, le mettre en location saisonnière, etc. Le fructus est le droit de récolter les fruits du bien, c’est-à-dire les loyers pour une location à l’année ou saisonnière.
  • Le nu-propriétaire est la personne qui possède l’abusus, les “murs”. Son statut lui permet de vendre le bien immobilier ou le transmettre, mais ne profite pas de la jouissance : il ne peut pas habiter dedans ni le louer.
  • La pleine propriété est l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété. Vous disposez du bien : vous avez donc le droit d’habiter dedans, de le louer, de le vendre ou le léguer à une tierce personne.

Le démembrement est l’action de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien n’est donc plus entre les mains d’une seule personne, le plein propriétaire, mais deux : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Découvrons ensemble les avantages qu’offre cet acte juridique réglementé.

En réalisant une donation en démembrement d’un bien, qu’il soit votre résidence principale, un appartement en location ou une maison de vacances, vous profitez de 2 avantages directs : vous préparez sereinement votre succession en tant que donateur, quelque soit votre âge, et transmettez votre patrimoine à moindres frais. Ainsi, vos héritiers deviennent nus-propriétaires du bien, tandis que vous en conservez l’usufruit. En tant que donateur, cette “donation démembrée” vous permet de continuer à louer ou habiter tous vos biens indéfiniment.

Niveau imposition, vos héritiers n’ont qu’à s’acquitter des droits de donation lors du démembrement de propriété : l’abattement de 100 000 € sur les donations s’applique sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, vos proches récupèrent l’usufruit, donc la “jouissance du bien” et deviennent pleins propriétaires. Ils n’auront pas de frais supplémentaires à payer, ni d’investissement à réaliser et ils auront la pleine gestion du bien en question.

Au moment de la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété, la valeur de chaque partie est définie par une clé de répartition qui prend en compte l’âge de l’usufruitier.

Retrouvez dans ce tableau les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. On voit qu’il est intéressant de transmettre la nue-propriété à ses héritiers avant 60 ans, les avantages fiscaux n’en seront que plus élevés : l’abattement des frais de donation couvrira ainsi une plus grande part de la nue-propriété.

Âge de l’usufruitier
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
– 21 ans
90 %
10%
21 à 30 ans
80 %
20%
31 à 40 ans
70 %
30%
41 à 50 ans
60 %
40%
51 à 60 ans
50 %
50%
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
91 ans et +
10 %
90 %
Par exemple, vous avez 55 ans et anticipez votre succession. Vous décidez de démembrer votre résidence principale d’une valeur de 400 000 € et d’en donner la nue-propriété à votre enfant.
Cette dernière aura une valeur de 400 000*0.5 = 200 000 €. Avec l’abattement des droits de donation, le nu-propriétaire n’est imposé que sur 200 000-100 000 = 100 000 €.

Certains programmes immobiliers vous proposent d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété. Très concrètement, le prix à l’achat est bien inférieur à la tendance du marché en pleine propriété : environ – 40 % net !

L’usufruitier du bien sera donc le bailleur social, pour une durée de 15 à 20 ans.

Globalement, la réduction accordée correspond à la totalité des loyers non-perçus (voir ci-dessous). Ainsi, un bien au loyer de 600 € par mois sur 15 ans équivaut à une réduction sur le prix d’achat pouvant dépasser les 100 000 € ! Sans compter ni les hausses de loyer ni l’inflation.

Durant cette période, vous êtes propriétaire “des murs”, mais vous ne pouvez ni occuper le bien ni le mettre en location. Ce choix revient à l’usufruitier, qui pourra percevoir les “fruits”, donc les loyers. Mais il aura également le devoir de payer les charges courantes (eau, électricité, poubelles…) ainsi que la taxe foncière. De votre côté, pas de charge à payer, pas d’imposition sur les loyers et le bien n’est pas comptabilisé dans le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ! Vous n’êtes responsable que des “gros travaux” : une rénovation, un agrandissement, etc.

Une fois le délai de 15 ans atteint, vous récupérez l’usufruit sur le bien, sans mettre la main à la poche. A partir de ce jour, vous devenez plein propriétaire, bien que vous ayez acheté la maison ou l’appartement à un prix défiant toute concurrence. Vous n’avez pas d’acte à réaliser auprès du notaire ni de frais à payer, c’est automatique ! Ce statut vous donne le droit d’en jouir pleinement : l’habiter comme résidence principale ou secondaire, le mettre en location saisonnière, à l’année, le transmettre à un proche, le mettre en vente…

Conclusion

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation immobilière existants, le démembrement de propriété est le seul qui vous permet à la fois de payer moins d’impôts tout en commençant à transmettre son patrimoine de son vivant. Notre équipe vous accompagne pour réaliser cette opération auprès du notaire et éviter les mauvaises surprises. Contactez-nous dès aujourd’hui pour recevoir nos conseils d’experts.
Investissez dans l’immobilier grâce au démembrement de propriété et devenez acteur de votre propre succession !