Devenez Loueur Meublé Professionnel (LMP) et défiscalisez !

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) reste un des plus intéressants de par ses avantages. Votre nouveau bien immobilier vous rapporte des revenus complémentaires via les loyers, très élevés en période estivale, et selon l’emplacement qui reste une priorité. La location saisonnière en LMP vous offre aussi une exonération à l’IFI, sur les plus-values et une fiscalité allégée sur vos loyers ! Nous abordons ci-dessous tous les points importants avant de réaliser un investissement immobilier en LMP : mode d’imposition, exonération à l’IFI, mandat de gestion… Pour plus de renseignements, notre équipe saura vous conseiller et répondre à toutes vos questions.

Jean-Yves Gaté

Fondateur de Marine Patrimoine

07 67 89 43 99

contact@marinepatrimoine.fr

28 Rue du Palais, 85100 Les Sables-d’Olonne

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Comment devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier à but locatif, plusieurs options s’ouvrent à vous : LMP, LMNP, para-hôtellerie… Si vous décidez de faire de la location saisonnière votre activité principale, avec uniquement de la location meublée (sans apport de services), alors orientez-vous vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Pour le devenir, vous devez respecter 2 conditions majeures :

les revenus générés par la location doivent excéder 23 000 €/an
ils doivent représenter plus de 50% du total de vos revenus professionnels sur l’année

Si l’un de ces deux critères n’est pas respecté, vous basculez automatiquement vers le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (statut LMNP).

A savoir que l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) reste facultative.

Louer au statut LMP : quels avantages fiscaux ?

Imputation du déficit sur le revenu global : Vos charges vous aident à diminuer votre imposition ! En effet, si à l’issue de votre bilan annuel, vous êtes en situation de déficit foncier, alors vous pouvez imputer sans limite le montant du déficit sur votre revenu global de l’année en cours. Si votre déficit est trop important, sachez qu’il est reportable sur les 6 années suivantes ! Cet avantage fiscal intéressera particulièrement les foyers fiscaux très imposés (tranches à 41 voire 45 %).

Exonération à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : vos biens immobiliers utilisés pour la location meublée ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI ! Pour cela, vous devez exercer la LMP comme profession commerciale et activité principale, donc représenter plus de la moitié du total des revenus d’activité du foyer sur l’année.

Absence de taxation sur les plus-values : Vous avez décidé de revendre votre bien immobilier utilisé pour la location meublée ? Le statut de LMP vous offre une exonération totale d’imposition sur la plus-value réalisée, à deux conditions : que le total de vos recettes locatives au cours des deux dernières années soit inférieur à 90 000 € HT, et que vous possédiez plus de 5 ans d’ancienneté dans cette activité de location meublée. Si vos revenus locatifs dépassent ce plafond, vous ne profiterez que d’une exonération partielle (jusqu’à 126 000 € HT, aucun avantage au-delà).

La déduction de TVA sur l’immeuble, uniquement possible lorsque vous déléguez la location meublée du bien à un exploitant

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) sous le régime réel vous permet également de réaliser l’amortissement linéaire du bien sur une période longue, d’environ 40 ans. Puisque votre activité de location meublée LMP génère des BIC professionnels, les charges d’amortissement peuvent être utilisées pour créer un déficit. Pour réduire drastiquement la durée d’amortissement, il vous faut basculer dans le statut voisin de para-hôtelier. Selon la loi, à la différence de la simple location meublée, le propriétaire fournit au locataire saisonnier plusieurs services comme le ménage régulier, le linge… Le régime fiscal de la para-hôtellerie vous permet d’amortir 10 % du bien par an (selon le principe de l’amortissement dégressif), soit un amortissement réalisé en seulement 10 ans !

Quelle fiscalité sur les revenus liés à ma location meublée professionnelle (LMP) ?

Si vos recettes sont inférieures à 70 000 € par an, le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP) vous laisse le choix quant au régime d’imposition :

Le régime forfaitaire, ou micro-BIC : vous profitez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Ainsi, seule l’autre moitié est imposable sur le revenu et aux prélèvements sociaux (fixés à 17,2 %).Exemple : Vous percevez 15 000 € de loyers par an. Vous n’êtes imposé que sur 50 %, soit 7 500 €. Supposons que votre tranche TMI soit fixée à 41 %, vous devrez payer 7 500*(0.41+0.172) = 4 365 € d’impôts !

Le régime réel : plutôt que de vous offrir un abattement, le régime réel vous ouvre les portes de l’amortissement et du déficit BIC ! Vos charges de copropriété, travaux et intérêts d’emprunt peuvent servir à créer un déficit, reportable sur vos loyers pour limiter leur fiscalité. Exemple : Vous percevez toujours 15 000 € de loyers par an avec une TMI à 41 %. Après déduction de votre taxe foncière, frais de travaux, amortissement, intérêts d’emprunt et charges de copropriété, vous n’êtes plus imposé que sur 4 500 €. Vous aurez alors à payer 4 500*(0.41+0.172) = 2 619 € d’impôts !

Vos revenus locatifs dépassent les 70 000 € sur l’année ? Vous devez alors passer obligatoirement par le régime réel.

Devant la complexité de la fiscalité LMP, un suivi comptable est indispensable ! Notre cabinet saura vous aider pour réaliser vos déclarations et optimiser votre imposition.

Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1^er plan en prix direct promoteur.

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Location meublée LMP : Simplifiez-vous la vie avec un mandat de gestion !

Via ce mandat de gestion, le professionnel va trouver des locataires, échanger avec eux jusqu’à leur installation, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que nettoyer le logement entre chaque location. Le mandataire se fait rémunérer en facturant environ 20 % du loyer de la location saisonnière.

Nous vous recommandons vivement le mandat de gestion par rapport à son principal concurrent, le bail commercial. Sa durée d’engagement courte (1 an avec reconduction tacite) vous permet de changer de mandataire si vous êtes mécontent de sa gestion durant l’année. Là où un bail commercial vous engage sur 9 ans, avec des résultats très variables ! Cette liberté garantit la rentabilité de votre bien et son taux d’occupation par des locataires durant toute la haute saison et vous permet de disposer de votre bien quand vous le voulez ; ne serait-ce que pour une revente de ce bien.

Si vous souhaitez plus de renseignements sur le mandat de gestion et sa différence avec le bail commercial, notre équipe se fera un plaisir de vous en expliquer toutes les subtilités avec une seule idée en tête : la réussite de votre location meublée !

Les autres dispositifs immobiliers :

Conclusion

Vous souhaitez faire de la location meublée votre activité principale ? Sous la forme d’une société ou en individuel, la LMP est le régime fiscal à privilégier pour de la simple location meublée, sans services complémentaires.

Assez proche des autres statuts comme la LMNP ou para-hôtellerie, notre cabinet vous explique les différences et vous guide pour faire le bon choix ! Lancez-vous dès aujourd’hui dans la location meublée pour percevoir des revenus supplémentaires et vous constituer un patrimoine immobilier à long terme !