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Les dispositifs financiers

Retrouvez ci-dessous 4 dispositifs d’optimisation de revenus. Comme particulier ou entreprise, ils vous permettent parfois de réduire votre imposition, la décaler dans le cadre d’une cession d’entreprise ou profiter d’un rendement avantageux à court terme. Chaque dispositif a sa finalité ! La SCPI vous garantit des revenus réguliers en échange d’un investissement dans une société de placement immobilier. Pour diminuer son impôt sur le revenu, privilégiez l’investissement dans l’innovation avec un FCPI. Avec son rendement autour de 9 % sur 18 mois, le crowdfunding immobilier intéressera à coup sûr les entreprises en quête d’un roulement de trésorerie. Enfin, l’opération d’apport-cession, ou article 150-0 B ter du CGI, assure à l’entrepreneur souhaitant transmettre ou céder son activité une imposition décalée dans le temps, via une société holding.

Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Pourquoi investir dans une Société Civile de Placement immobilier (SCPI) ?

Plutôt que d’investir directement dans un bien immobilier, optez pour la SCPI ! Ce dispositif de défiscalisation financière vous permet d’acheter des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier, donc un placement financier en pierre papier. Cette dernière va coordonner la gestion locative d’un ou plusieurs biens immobiliers de différentes natures : bâtiments commerciaux, commerces, appartements locatifs… Vous récupérez chaque année une partie des loyers, avec un rendement de la SCPI avoisinant les 4 à 5 % par an. La SCPI vous offre un large choix pour investir : elle se décline en SCPI Malraux pour profiter d’une réduction d’impôts sur 2 ou 3 ans, SCPI en démembrement pour une meilleure plus-value à long terme, ou encore en SCPI Pinel sur laquelle vous gagnez une réduction d’impôts stable, étalée sur 12 ans.
En bref, vous combinez les avantages fiscaux des dispositifs immobiliers tout en gardant la liberté d’investir dans plusieurs projets simultanément, sans avoir à vous préoccuper des locataires et des charges ! La SCPI reste encore aujourd’hui un investissement en pierre papier performant à l’approche de la retraite. Elle est reconnue comme une excellente alternative à l’assurance-vie, avec un rendement en moyenne 3 fois supérieur !

Le principe du FCPI est simple : vous financez l’innovation française et européenne en achetant des parts dans certaines PME et start-ups. En échange, vous pouvez défiscaliser une partie de votre impôt sur le revenu et n’êtes pas imposé sur les plus-values réalisées. L’offre semble alléchante ! Voyons comment elle fonctionne en détail :

Les Fonds Commun de Placement dans l’Innovation investissent en moyenne dans une dizaine de “jeunes pousses”. Toutes ne peuvent pas se faire aider par les FCPI et doivent pour cela respecter certains critères : avoir moins de 10 ans d’ancienneté, justifier leur caractère innovant, etc. De votre côté, en tant qu’investisseur, vous vous engagez à acheter des parts et à les conserver sur une période de 5 à 12 ans (8 ans en moyenne). Attention, vous devez vous assurer que le FCPI possède au moins 70 % de titres dans des PME françaises ou issues de l’Union Européenne.

Quels sont vos avantages fiscaux ? Si vous investissez en 2021, vous profitez dès 2022 d’une réduction d’impôt à hauteur de 25 % de vos versements, plafonné à 12 000 € par personne et par an. La défiscalisation d’impôt sur le revenu atteint donc 3 000 € nette par an pour une personne seule. De plus, les dividendes et plus-values de cession sont exonérés d’impôt (seuls les prélèvements sociaux seront à verser).

Le FCPI est un placement utile pour réduire son imposition, mais il ne faut pas oublier les risques de perte de capital. Les PME dans lesquelles vous investissez sont très jeunes et peuvent donc connaître une sortie de parcours… mais nous ne sommes pas à l’abri d’une bonne surprise : vous financerez peut-être la prochaine licorne française comme l’ont été Blablacar ou Doctolib !

Différents frais sont aussi à prendre en compte pour un investissement en FCPI :

  • frais d’entrée : environ 5% sur vos versements
  • frais de gestion : environ 4 % par an
  • frais de sortie anticipée : jusqu’à 6 %

Mieux faut-il investir dans un FCPI ou une SCPI ? Les FCPI et SCPI sont tous deux des placements à moyen et long terme mais n’ont pas le même objectif. La FCPI privilégie l’innovation et le goût du risque avec à la clé une défiscalisation sur l’impôt sur le revenu. Avec une SCPI, vous réalisez un investissement dans l’immobilier pour percevoir des revenus réguliers au fil du temps. Le FCPI est théoriquement plus rentable qu’une SCPI, mais plus risqué et moins stable.

Votre choix est fait ? Alors contactez dès maintenant notre équipe ! Nous saurons vous conseiller et vous accompagner au quotidien pour réaliser un investissement rentable au risque maîtrisé dans une SCPI ou FCPI.

Financez des projets à haut rendement avec le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif est un placement incontournable qui offre un très bon rendement à court terme. Il est bien à différencier des simples cagnottes organisées pour financer des projets artistiques ou associatifs.

Avec cet “investissement participatif”, vous soutenez un promoteur dans le financement de son projet immobilier. Votre argent va l’aider à réunir les 30 % de fonds propres qui lui sont demandés par la banque. Le projet a une durée comprise entre 12 et 24 mois, jusqu’à 30 mois. Lors de la livraison, vous êtes remboursé intégralement de votre investissement initial + 9 % d’intérêts en moyenne.

La flat tax, ou “prélèvement forfaitaire unique”, vous ponctionne 30 % de la somme restituée. Mais cette opération de crowdfunding reste très attractive même après cette faible imposition ! Toutes les opérations se déroulent via une plate-forme en ligne, qui va sélectionner et vous présenter les projets les plus sérieux, afin de minimiser les risques de perte de capital.

Le crowdfunding immobilier est ouvert à tous : particuliers et professionnels, jeunes actifs, professionnels libéraux comme retraités. Le plancher d’investissement est fixé à 5 000 €. Même avec un petit budget, vous pouvez donc investir dans plusieurs projets immobiliers pour encore mutualiser les risques. Pour les entreprises, ce dispositif représente une opportunité dorée pour ne pas laisser dormir votre trésorerie et la faire fructifier.

Lorsque vous réalisez la cession de votre entreprise, c’est-à-dire que vous la transmettez à votre héritier ou la vendez à un repreneur, la plus-value réalisée est imposée : à hauteur de 30 % avec le prélèvement forfaitaire unique (flat tax), ou via l’impôt sur le revenu (selon votre TMI + prélèvement sociaux).

Le mécanisme d’apport-cession vous permet d’optimiser et de décaler la fiscalité de la plus-value réalisée lors de la vente. Il faut bien cependant anticiper cette opération car elle implique plusieurs actions, à réaliser avec l’aide d’un expert comptable. Elle est régie par l’article 150-0 b TER du CGI (Code Général des Impôts), d’où son nom.

Pour faire simple, l’apport-cession fonctionne en créant une société holding dans laquelle vous y apportez vos titres existants. Elle va réaliser la cession au repreneur sans être imposée, car elle ne réalise pas de plus-value. L’avantage pour vous ? Votre imposition sur la plus-value est reportée jusqu’à la cession des titres de la société holding (dans les 3 ans suivant l’apport) ou jusqu’au transfert de votre domicile fiscal hors de France. Vous pouvez aussi choisir de payer l’impôt dû, ou de réinvestir dans de nouvelles activités économiques pour encore repousser l’imposition.

L’apport-cession permet donc à tous les entrepreneurs de décaler leur imposition dans le temps suite à la vente de leur entreprise, à condition de bien anticiper et d’être bien accompagné !