Location meublée non professionnelle (LMNP) : constituez-vous un patrimoine et augmentez vos revenus

Le dispositif immobilier de la location meublée non professionnelle, ou “LMNP”, reste une des niches fiscales les plus avantageuses et qui attire encore de nombreux investisseurs chaque année. Son régime très attrayant vous permet de cumuler des avantages fiscaux en plus des revenus de loyers réguliers. Investir dans la location meublée est le premier pas pour se constituer un réel patrimoine immobilier avec un bien situé en bord de mer, à la montagne ou dans une ville touristique ! Le statut de loueur meublé non professionnel est soumis à des conditions strictes, qui sont bien séparées des autres statuts professionnels : LMP, para-hôtellerie, …

Vous choisissez le support immobilier qui vous offrira des revenus complémentaires : résidence étudiante, touristique ou séniors, EHPAD…

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Qu’est-ce que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, dit LMNP ?

Derrière le sigle LMNP, on retrouve tout d’abord un statut, celui de Loueur Meublé Non Professionnel. Après un enregistrement rapide, vous pouvez mettre en location un bien immobilier, à certaines conditions :

  • les revenus générés par la location du logement ne peuvent pas dépasser 23 000 €/an
  • ils doivent représenter moins de 50% du total de vos revenus sur l’année

Si vous cumulez ces deux conditions, alors vous devenez automatiquement loueur meublé professionnel (statut LMP). Investir en LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, de le mettre en location, de percevoir des revenus locatifs et de récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) si le logement est neuf.

A savoir qu’en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), vos revenus locatifs sont considérés comme des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Qu’est-ce qui différencie le statut LMNP de la para-hôtellerie ? La simple location meublée ne vous autorise pas à récupérer la TVA. La requalification en loueur para-hôtelier intervient si vous offrez au locataire saisonnier au moins 3 des 4 des prestations suivantes : la réception, la fourniture du petit-déjeuner, du linge ou le ménage régulier du logement. Votre statut de LMNP vous donne cependant le droit de procéder au nettoyage du bien entre deux locations. Pour plus d’informations sur le dispositif de para-hôtellerie, veuillez consulter notre page dédiée.

Niveau fiscalité, vous avez le libre choix entre deux régimes concurrents :

  • Le régime micro-BIC qui vous offre un abattement de 50 % sur toutes vos recettes locatives. Vous devrez payer l’impôt sur le revenu (IR) sur les loyers restants.
  • Le régime réel simplifié qui vous permet de réaliser un déficit foncier et donc de reporter vos charges sur vos revenus imposables : vos intérêts d’emprunt et charges de travaux vous aident à payer moins d’impôts. De plus, les charges sont reportables sur les 10 années suivantes, idéal pour profiter de cet avantage fiscal à moyen terme !

Un investissement dans un bien immobilier pour de la location saisonnière est à inscrire dans une vraie stratégie patrimoniale. Lors d’un investissement et de l’acquisition de l’appartement, vous pouvez par exemple commencer par une location à l’année pour profiter des réductions d’impôts du régime de la Loi Pinel : jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ! La location saisonnière devient donc une excellente reconversion pour le bien : les loyers sont plus importants et vous en gardez la jouissance. C’est-à-dire qu’il est un “pied-à-terre”, une véritable résidence secondaire pour s’oxygéner au bord de mer ou à la montagne ! Même si vous optez pour un mandat de gestion, vous êtes libre de réserver certaines semaines pour en profiter avec vos proches. Aussi, l’emplacement très prisé de votre bien immobilier vous garantit une revente facile même à long terme, avec une possibilité de plus-value selon la région. Ainsi, ce statut de loueur meublé non professionnel permet de réaliser des investissements immobiliers et d’obtenir un réel avantage fiscal.

Autre point important qui fait de la location meublée un investissement populaire : l’amortissement à long terme. Concrètement, vous pouvez passer en charges jusqu’à 2,5 % du prix d’achat du bien par an. L’amortissement se réalise alors sur une durée d’environ 40 ans. Attention, les charges d’amortissement ne peuvent pas servir à créer de déficit imputable sur le revenu.

En matière de location meublée, professionnelle ou non, le mandat de gestion reste la solution à privilégier si vous ne souhaitez pas vous occuper au quotidien de votre logement en location. En revanche avec ce régime, vous devez proposer un certain nombre de services dans le logement pour bénéficier d’une réduction fiscale.

Comment ça marche ? Vous confiez à une agence immobilière un mandat, pour lequel elle s’engage à chercher les locataires, les installer, réaliser les états des lieux d’entrée et sortie ainsi que le ménage entre les locations. En échange, l’agence récupère en moyenne 20 % du total des loyers générés par la location saisonnière du bien.

La durée du bail est de 1 an avec reconduction tacite : vous êtes donc libre de changer de gestionnaire chaque année. Ce point très important est la principale différence entre le mandat de gestion et le bail commercial, plus contraignant dans sa durée d’engagement. Cette souplesse est primordiale pour assurer la rentabilité de son bien à long terme. Dans le cadre d’une location saisonnière au statut LMNP, nous recommandons donc d’utiliser un mandat de gestion plutôt qu’un bail commercial.