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Diminuez vos revenus imposables avec le Déficit foncier !

Vous êtes fortement imposé sur le revenu ? Alors plutôt que de recevoir une simple réduction d’impôts, attaquez-vous à la source du problème avec le Déficit foncier ! Ce dispositif de défiscalisation immobilière vous permet de déduire de vos revenus fonciers et de votre revenu global vos frais de travaux engagés pour la restauration et rénovation de votre bien immobilier. Ainsi, l’économie d’impôts réalisée sera tout aussi grande que votre tranche marginale d’imposition : 30, 41 voire 45 %, sans compter la CSG ! Pour défiscaliser encore plus, n’hésitez pas à combiner le Déficit foncier avec d’autres dispositifs très efficaces comme la Loi Pinel ou Loi Malraux. Contactez notre cabinet pour investir en déficit foncier !

Avec le déficit foncier, défiscalisez l’impôt qui vous coûte le plus cher, c’est-à-dire vos revenus fonciers issus de vos locations immobilières !

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Jean-Yves Gaté
Fondateur de Marine Patrimoine
07 67 89 43 99
contact@marinepatrimoine.fr
28 Rue du Palais, 85100 Les Sables-d’Olonne

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Nouvelle réglementation 2023 sur le Déficit Foncier :

Les députés ont adopté un dispositif qui double le plafond du déficit foncier déductible du revenu global de 10 700 € actuellement à 21 400 € lorsque le bailleur s’engage à effectuer des travaux permettant au logement de sortir du statut de « passoire énergétique (ou thermique) » prévu par la loi Climat du 22 août 2021.
La mesure s’appliquera du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025. Le changement de classe énergétique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2025.
Les conditions devront être en cohérence avec le calendrier d’interdiction de mise en location des « passoires thermiques » qui vise les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Il est précisé que seules les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1/1/2023 et le 31/12/2025 seront admises au titre du doublement du plafond.

Comment réduire son imposition grâce au Déficit foncier ?

Le mécanisme du déficit foncier encourage tous les investisseurs à devenir propriétaire d’un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de restauration. La part du prix consacrée aux travaux est fixée à l’avance : elle sera votre limite quant aux différents avantages fiscaux suivants. Les dépenses liées aux travaux ne pourront donc pas dépasser cette part.
Dans le cadre d’une location nue, un déficit foncier est constaté lorsque les travaux et autres charges sont supérieurs au montant des loyers. Dans ce cas, vous pouvez réaliser une déduction illimitée de ce déficit sur vos revenus fonciers de l’année. Puisque vos loyers sont imposés selon votre tranche TMI + les autres prélèvements sociaux (soit une imposition totale dépassant les 60 % !), l’économie d’impôts sur le revenu réalisée est très élevée.

A savoir que les charges prises en compte pour le calcul du déficit foncier sont : les frais de travaux, intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, frais d’assurances…

Au-delà de la défiscalisation de vos revenus locatifs, le déficit foncier repose sur 3 avantages fiscaux très intéressants :

  • Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an. Par exemple, si vous êtes imposé sur le revenu dans la tranche à 41 %, vous économisez 4387 € par an !
  • Le déficit foncier créé est utilisé pour réduire le montant de vos revenus imposables durant 10 ans pour vos revenus fonciers, 6 ans sur votre revenu global. L’achat d’un bien immobilier ancien vous permet donc de défiscaliser entièrement vos revenus locatifs et jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global. Cette opération est donc un investissement très rentable à moyen terme. Si vos revenus varient d’une année sur l’autre, notre cabinet peut vous aider à adapter votre défiscalisation pour optimiser votre imposition et écrêter les pics de revenus fonciers.
  • Le déficit foncier n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Vous pouvez donc défiscaliser via d’autres dispositifs en parallèle : Pinel, Malraux, participation à un FCPI ou FIP, emploi salarié à domicile…

Nouveauté 2023 : La récente loi de finances rectificative pour 2022 prévoit d’accompagner les propriétaires de biens anciens pour améliorer leurs performances énergétiques. Ainsi, le plafond du déficit foncier est doublé pour les propriétaires réalisant des travaux dans leur logement, afin que celui-ci sorte du statut de passoire énergétique (classe E, F et G du DPE). En effet, ce type de bien ne sera plus autorisé à la location nue dès 2025 (classe G), 2028 (classe F) et 2034 (classe E).

En pratique : le plafond de défiscalisation est fixé aujourd’hui à 10 700 € par an de votre revenu global, après avoir gommé l’intégralité de vos revenus fonciers (locatifs). L’amendement validé prévoit le doublement du plafond, jusqu’à 21 400 € !

Sont éligibles uniquement les dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique, avec l’objectif de changer de classe énergétique → sont donc exclus les frais de construction ou d’agrandissement. Les travaux doivent être réalisés  avant le 31 décembre 2025.

N’étant pas concerné par le plafonnement des niches fiscales, le déficit foncier peut être utilisé en même temps que d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière :

  • La Loi Pinel optimisée au déficit foncier, aussi appelée Pinel ancien ou Pinel réhabilité, vous permet d’économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans d’impôts sur le revenu. Normalement limitée aux biens immobiliers neufs, cette variante concerne les logements anciens aux besoins de rénovation conséquents, nécessitant donc des dépenses importantes. Défiscalisez vos revenus fonciers liés à la mise en location Pinel avec l’opération de déficit foncier ! Plus d’informations sur notre page dédiée au Pinel optimisé au déficit foncier.
  • Vous venez de devenir propriétaire d’un bien ancien situé en secteur sauvegardé ? La Loi Malraux optimisée au déficit foncier vous donne droit à une réduction d’impôts pouvant atteindre 30% du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 €, soit une économie maximale de 120 000 € répartis sur 7 ans. La Loi Malraux vous impose une durée de location de 9 ans minimum. Ainsi, vos revenus locatifs seront défiscalisés via le déficit foncier ! Envie d’en savoir plus ? Découvrez notre page dédiée au Malraux optimisé au déficit foncier.
  • En devenant associé d’une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, vous percevez des loyers réguliers tout en déléguant à une société de gestion le soin de trouver les locataires et payer les charges. Si le bien nécessite des dépenses pour  des travaux de réhabilitation ou rénovation, les frais sont partagés entre les associés. Votre “quote-part” est une charge, qui peut générer un déficit foncier. Investir dans une SCPI déficit foncier vous permet donc de défiscaliser une partie ou la totalité de vos revenus fonciers, et d’imputer jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global. Sur une quote-part de travaux à 30 000 €, l’économie d’impôt réalisée peut atteindre 13 500 € sur l’année si vous êtes fiscalisé dans la tranche à 45 % ! Ce régime fiscal reste donc très intéressant.

En réalisant un investissement en déficit foncier, vos frais de travaux deviennent une vraie arme de défiscalisation massive ! Ce dispositif est à privilégier pour les foyers fortement imposés et qui disposent de nombreux revenus fonciers. Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus l’avantage fiscal offert sera conséquent ! Le déficit foncier vous offre la liberté de cumuler ses effets avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, plus connus : Pinel, Malraux et SCPI.
En combinant une déduction de revenus imposables et une réduction nette d’impôts sur le revenu, vous payez beaucoup moins d’impôts dès cette année ! En prime, votre nouveau bien immobilier constitue un vrai patrimoine immobilier, facilement revendable et transmissible !

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