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Je suis cadre, artisan, trader… Quel investissement immobilier réaliser ?

Un même investissement immobilier peut avoir des objectifs diamétralement opposés selon votre situation personnelle et professionnelle. Un jeune qui démarre dans le monde du travail cherchera une résidence principale, tandis qu’un cadre proche de la retraite visera plutôt un pied-à-terre en bord de mer pour l’été. Quelles que soient vos envies et votre budget, notre équipe vous accompagne pour réaliser l’investissement immobilier rentable, sûr et avec lequel vous profitez de différents dispositifs fiscaux pour réduire votre imposition ! La réussite de votre projet passe en priorité par l’emplacement de votre logement. Un bel appartement neuf situé en front de mer vous assure une bonne rentabilité locative, un cadre de vie idéal pour y résider ainsi qu’une revente facile. Contactez-nous et lancez-vous dès maintenant !

Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Je suis salarié : comment investir ?

A l’approche de la quarantaine, les revenus réguliers de votre emploi salarié vous ont permis de rembourser l’emprunt contracté pour votre résidence principale. Les enfants grandissent, vont peut-être même quitter le foyer familial bientôt : vous retrouvez donc une certaine liberté ainsi qu’une bonne capacité d’épargne. Il est temps de penser à l’avenir ! Pour préparer sereinement votre retraite, rien de mieux que de se constituer un vrai patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs ! Parmi les différents dispositifs existants qui peuvent soutenir votre projet, nous vous présentons les plus adaptés à votre situation :

→ Sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou para-hôtelier, la location saisonnière vous garantit des revenus locatifs durant toute la saison estivale, de 15 à 25 semaines par an ! Comme toujours, l’emplacement sera le critère numéro 1 qui influera grandement sur les demandes de réservation et la possibilité de louer en arrière-saison. Le statut LMNP, moins contraignant, vous permet d’être moins fiscalisé sur vos recettes locatives.

L’amortissement rapide du bien (10 ans) et la création d’un déficit visant à diminuer le montant de vos revenus imposables ne sont réalisables qu’avec la para-hôtellerie, régime de location saisonnière qui vous impose de fournir certaines prestations (voir notre page consacrée à la para-hôtellerie pour plus d’informations).

→ Si vous préférez la location à l’année, alors la Loi Pinel reste un incontournable ! En échange d’un engagement de location durant 6 à 12 ans, vous profitez d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant atteindre 63 000 € net ! Ce dispositif très populaire n’est accessible que dans les villes où la tension locative est la plus forte. Lorsque la période fixée est terminée, libre à vous d’habiter, louer, transmettre ou revendre votre bien !

Votre statut de cadre vous offre un bon pouvoir d’achat, mais votre imposition commence à s’élever autour de la tranche marginale à 30 %. Nous vous proposons un pari sur l’avenir, qui vous permet de diminuer votre imposition et de vous constituer un vrai patrimoine immobilier ! Deux dispositifs assez différents sont parfaitement adaptés à votre profil, nous vous les présentons brièvement ci-dessous :
→ Vous cherchez plutôt à vous constituer un patrimoine immobilier et profiter d’une réduction d’impôts ? Alors investissez plutôt dans un bien situé en secteur sauvegardé éligible à la Loi Malraux. Ce dispositif fiscal est très proche des Monuments Historiques, mais le prix d’achat des logements est plus abordable, tandis que les MH sont plutôt réservés aux très hauts revenus (voir plus bas). 30 % des frais de travaux engagés pour rénover le bien peuvent être transformés en réduction d’impôts sur le revenu : jusqu’à 400 000 € de frais sur une période de 1 à 4 ans ! Une fois les travaux terminés, vous devez mettre le bien en location durant 9 ans minimum pour profiter effectivement des avantages fiscaux.
→ Lancez-vous dans la location saisonnière grâce à la para-hôtellerie ! Ce statut de loueur meublé vous permet de réaliser l’amortissement de votre bien sous 10 ans et de pouvoir créer un déficit afin de payer moins d’impôts sur le revenu ! Mais contrairement à la location meublée classique type LMNP, la para-hôtellerie vous impose quelques conditions : comme d’accueillir les locataires, de leur fournir le linge, faire le ménage… Vous profitez de revenus locatifs importants qui vont rembourser l’emprunt contracté lors de l’achat du logement. Une fois le remboursement terminé, la location génère des revenus complémentaires durant toute la saison estivale !

En tant que chef d’entreprise de TPE ou PME, les notions d’amortissement, d’investissement et de financement ne vous sont pas étrangères ! Les exigences liées à votre activité sont bien particulières : plusieurs dispositifs y répondent avec pertinence et rapidité.

→ Votre entreprise possède une trésorerie confortable mais qui reste trop inactive à votre goût ? Faites-la fructifier grâce au crowdfunding immobilier ! Bien loin des cagnottes en ligne, cette opération consiste à soutenir un promoteur cherchant à financer son projet immobilier. L’intégralité de votre investissement vous est redonnée sous 12 à 30 mois (18 mois en moyenne) avec en prime un rendement d’environ 9 à 10 % ! La courte durée de chaque programme vous assure des bénéfices à court terme et une trésorerie à portée de main !

→ Vous avez décidé de transmettre votre entreprise à un proche, ou de la vendre à un repreneur ? Une forte imposition en découle avec une plus-value à payer. Mais elle peut être reportée dans le temps grâce au mécanisme d’apport-cession, détaillé dans l’article 150-0 B ter du CGI. Avec l’aide d’un expert comptable, vous apportez vos titres dans une société holding, qui va elle-même réaliser la cession. La transaction n’est pas imposée car aucune plus-value n’est constatée. Vous pouvez repousser l’imposition en réinvestissant dans d’autres activités économiques. Réalisez la vente de votre entreprise en douceur avec l’apport-cession !

→ Un investissement immobilier à but locatif en Outre-Mer vous permet de défiscaliser l’impôt sur les sociétés ! L’article 217 du CGI encadre cette pratique, qui ne dispose d’aucun plafond. Son rendement est exceptionnel : 28 % en moyenne sur 6 ans, qui correspond à l’économie d’IS réalisée. L’opérateur local se charge de choisir le promoteur, l’agence immobilière et s’occupe de la gestion du bien. La recherche de locataires est lancée dès le démarrage des travaux. Chaque locataire est éligible à l’assurance de Garantie de Loyers Impayés (GLI), à hauteur de 90 000 € par sinistre, sans limitation de durée, et sans franchise.

A l’issue de la période locative de 6 ans, les biens seront mis en vente. Ainsi, après 5 ans et 6 mois de location, chaque logement sera proposé à la vente au locataire en place, sur les bases de prix de marché de 2029, avec une marge de négociation voisine de 10%. Si les locataires ne donnent pas suite, les logements seront revendus par plusieurs agences immobilières aux conditions de marché, qui devraient être voisines de celles constatées actuellement. Une revente au prix de marché actuel (soit 155 000 € pour un T2 et 184 000 € pour un T3, permettra à l’investisseur d’obtenir un résultat prévisionnel de 322 277 € en 2029, soit un rendement prévisionnel sur la période de + 42.8 %.

– Une revente à – 20% en-dessous du prix de marché actuel, permettra à l’investisseur d’obtenir un résultat prévisionnel de + 48 000 € en 2029, soit un rendement sur la période de + 6.5 %.

– Une revente à + 20% au-dessus du prix de marché actuel, permettra à l’investisseur d’obtenir un résultat prévisionnel de + 530 000 € en 2029, soit un rendement sur la période de + 70.4 %.

Les artisans, commerçants et professionnels libéraux connaissent bien les risques d’un investissement, mais aussi le besoin d’anticiper l’avenir. Vous avez peut-être déjà pensé à vous lancer dans l’immobilier : nous sommes là pour vous accompagner ! Nous savons que votre envie d’investir peut avoir des visées multiples : retour sur investissement à court terme, ou création d’un patrimoine immobilier qui facilitera la transmission à vos héritiers à long terme. Diverses possibilités d’investissement s’ouvrent alors à vous. Une étude approfondie de votre projet, de votre situation et de votre budget nous permettra de vous conseiller pour choisir le dispositif adéquat. Retrouvez ci-dessous quelques suggestions d’investissement adaptés aux artisans, professionnels libéraux et commerçants :

→ En quête de bénéfices à court terme ? A titre individuel, la Loi Girardin vous propose très simplement de soutenir l’économie des collectivités d’Outre-Mer en investissant dans l’immobilier social. Cette opération vous donne droit dès l’année suivante à une réduction d’impôts pouvant atteindre 125 % de votre versement initial, jusqu’à 52 000 € !

La Loi Girardin est aussi ouverte aux entreprises : avec le dispositif dit “Girardin IS”, l’acquisition d’un bien immobilier en Outre-Mer vous permet de déduire jusqu’à 100 % du prix d’achat sur vos bénéfices imposables. Dès la sixième année de propriété, vous pouvez mettre le bien en location et ainsi toucher des revenus locatifs !

→ Si vous êtes tourné vers le long terme, alors l’opération de démembrement de propriété vous comblera ! Pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais et le transmettre d’ici 20 ans à vos héritiers, l’acquisition d’un bien en nue propriété reste une option avantageuse. Concrètement, le prix d’achat du logement “nu” offre un rabais de 40 à 50 %. En échange, vous ne pouvez ni l’habiter ni le louer : il sera géré par un bailleur durant toute la période mentionnée dans le contrat. A la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez librement l’habiter, le mettre en location, le céder à vos enfants ou le revendre ! En tant que commerçant, artisan ou professionnel libéral, le démembrement de propriété est donc un mécanisme très intéressant si vous anticipez votre retraite aux alentours de la quarantaine. Découvrez plus d’informations sur notre page dédiée.

Votre activité dans le sport professionnel, la finance ou d’autres secteurs de niche vous permet de profiter d’une très bonne qualité de vie. Vous êtes certainement fiscalisé dans les plus hautes tranches marginales d’imposition sur le revenu à 41 voire 45 %. Elles vous coûtent très chères, il convient donc de les “gommer” en diminuant le montant de vos revenus imposables. Pour cela, nous vous recommandons fortement le dispositif fiscal des Monuments Historiques. Quel est son fonctionnement ?

Faites l’acquisition d’un bien ancien et labellisé MH nécessitant une rénovation ou réhabilitation. L’avantage fiscal de ce dispositif est très simple : tous les frais de travaux engagés sont déductibles de vos revenus imposables.
Par exemple, si vous dépensez 150 000 € pour rénover l’intérieur du bien, vous économisez jusqu’à 150 000*0.45 = 67 500 € d’impôts !

Le dispositif des Monuments Historiques possède deux caractéristiques majeures, qui font de cette loi un investissement immobilier exceptionnel pour votre situation :

→ Il n’existe aucune limite de défiscalisation et vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Idéal pour diminuer fortement son imposition !

→ Cette opération fiscale est réalisable en 1 seule fois : fortement conseillé si vos revenus fluctuent suite à une prime ou un avantage exceptionnel. Si vos rentrées d’argent sont plus stables, vos frais de travaux peuvent réduire votre revenu global imposable sur 4 années consécutives.

Au-delà de la déduction de vos revenus imposables au titre de l’impôt sur le revenu (IR), un investissement dans un bien classé aux Monuments Historiques vous permet d’agrandir votre patrimoine immobilier. Vous êtes le nouveau propriétaire d’un bâtiment d’exception, généralement situé en centre-ville d’une grande métropole française. Sa qualité de bâti, l’histoire de ses vieilles pierres et son potentiel de revente en font une opportunité à saisir dès aujourd’hui !

Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine