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Dispositifs immobiliers

La défiscalisation immobilière est à bien distinguer de la défiscalisation financière. Elle concerne les biens immobiliers neufs ou anciens avec travaux que vous achetez à des fins de location, saisonnière ou annuelle. Vous profitez alors de grandes déductions d’impôts avec peu de conditions. Nous résumons ci-dessous les principaux dispositifs immobiliers disponibles à l’heure actuelle : certains offrent la même réduction d’impôt quelle que soit votre tranche (Loi Pinel, Malraux…) tandis que d’autres ont pour objectif de diminuer le montant de vos revenus imposables et donc peut-être vous faire basculer dans une tranche inférieure ! C’est le cas par exemple des dispositifs Déficit Foncier et Monuments Historiques. L’équipe de Marine Patrimoine se fera un plaisir de vous accompagner pour étudier votre situation et optimiser votre déclaration d’impôts. Forts de notre grande expérience, nous sélectionnons pour vous les meilleurs programmes immobiliers en métropole, Corse et Outre-Mer. Emplacement, rentabilité et potentiel de défiscalisation sont nos 3 priorités !

La mission première de Marine Patrimoine est de sélectionner le bien immobilier le plus en adéquation avec vos attentes, autrement dit le meilleur.

Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

En savoir plus sur ce dispositif

Pinel optimisé au déficit foncier : cumulez 2 avantages pour diminuer vos revenus imposables

Les avantages de la loi Pinel peuvent se cumuler au déficit foncier pour former le “Pinel ancien”, ou Pinel optimisé au déficit foncier. Ce dispositif immobilier concerne les biens anciens (non concernés par la Loi Malraux) qui nécessitent des travaux de réhabilitation avant de les mettre en location. Vous profitez des réductions d’impôts du Pinel classique : jusqu’à 21 % sur le prix du bien (plafonné à 300 000 €).
Auxquels s’ajoutent les frais de travaux, qui vont créer un déficit. Ils sont alors déductibles de vos revenus fonciers et de votre revenu global jusqu’à 10 700 €, donc de votre déclaration d’impôts. Ces avantages sont disponibles dès l’achat, lorsque vous effectuez les premiers travaux. Moins de revenus, donc moins d’impôts. Le Pinel optimisé au déficit foncier en 2 mots, agilité et réactivité !
Le dispositif Monuments Historiques s’adresse en priorité aux ménages fortement imposés ou qui bénéficient d’une grande rentrée d’argent ponctuelle (prime exceptionnelle, commission…). En réalisant un achat dans un bien immobilier classé aux Monuments Historiques, vous pouvez déduire de vos revenus imposables environ la moitié du prix du bien ! En effet, l’immeuble est partagé entre foncier et travaux : la partie des travaux est déductible de vos revenus globaux sur votre déclaration fiscale. Cette opération se déroule sur une période comprise entre 1 et 4 ans.
Si vos revenus augmentent fortement sur une année, il est même possible de transformer tous les frais de travaux en déduction d’impôts en une seule fois ! L’objectif d’un investissement en Monuments Historiques ? Diminuer vos revenus imposables, donc payer moins d’impôts et pouvoir passer à la tranche marginale d’imposition (TMI) inférieure (de 41 à 30 % par exemple). Et avec le report possible pendant 6 ans, vous pouvez même ne plus avoir d’impôt à payer !
La Loi Malraux fut créée afin de valoriser et préserver les bâtiments anciens des centre-villes. Son principe est le suivant : si vous achetez un bien ancien situé dans un secteur sauvegardé pour le mettre en location, vous réduisez vos impôts à hauteur de 22 à 30 % du montant des travaux engagés, sur une période d’entre 1 et 7 ans !
Le bien doit cependant être mis en location l’année suivant les travaux et sur une période de 9 ans au minimum. Bonne nouvelle, la loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an. Vous pouvez réduire vos impôts dans la limite de 120 000 €. La Loi Malraux, un dispositif très intéressant pour défiscaliser !

Avec le dispositif de la para-hôtellerie, lancez-vous dans la location saisonnière tout en payant moins d’impôts ! Si vous possédez un logement meublé neuf, mettez en location votre bien en incluant 3 services parmi les 4 suivants : l’accueil, le ménage, la fourniture de linge et le petit déjeuner. Si vous n’habitez pas sur place, vous pouvez mandater une conciergerie qui réalisera ces prestations à votre place. Après s’être inscrit au RCS comme loueur professionnel, vous récupérez tous les loyers, ainsi que la TVA à 20 % (durant 20 ans).

Qu’est-ce qui différencie la para-hôtellerie des autres dispositifs type LMP ou LMNP ? Vous amortissez votre bien en 10 ans ! Ainsi, 10 % du bien est placé chaque année dans les charges de votre bilan fiscal. Si vous êtes en déficit, imputez le résultat négatif à votre revenu global et payez moins d’impôts. Avec la para-hôtellerie, votre seul regret sera de ne pas en avoir profité plus tôt !

Transmettre facilement grâce au Démembrement de propriété

Comment payer moins d’impôts tout en préparant sa succession ? Avec le démembrement de propriété ! Ce dispositif fiscal très avantageux vous permet de donner la nue-propriété d’un bien immobilier à vos héritiers (c’est-à-dire la propriété des murs) tout en gardant pour vous “l’usufruit temporaire” (pouvoir y habiter ou le louer et percevoir les loyers). A votre décès ou après une période d’environ 15 ans, vos enfants seront pleinement propriétaires, sans droit de succession à payer !

Le démembrement de propriété peut également se réaliser avec un bailleur social dans le cadre d’un programme immobilier. Vous achetez un appartement ou une maison en nue-propriété, bien en-dessous du prix du marché : en contrepartie, vous ne touchez pas les loyers mais ne payez aucune charge. Vous récupérez la pleine propriété à l’issue des 15 ans et pouvez en jouir comme bon vous semble ! En bref, un dispositif attractif pour transmettre à ses héritiers, préparer sa retraite et se constituer un patrimoine sans trop dépenser.

Loi Pinel : défiscaliser une partie de son bien mis en location

Le dispositif Loi Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus prisés par les ménages français. Et pour cause : c’est un allié de poids pour tous les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier via la mise en location. Très concrètement, vous obtenez une réduction d’impôts lors de l’achat d’un bien neuf avec de bonnes performances énergétiques (RT 2020 ou BBC). À condition de louer l’appartement de 6 à 12 ans consécutifs, vous pouvez profiter jusqu’à 21 % du prix (plafonné à 300 000 €) soit 63 000 € d’impôt en moins !

Si vous projetez d’investir dans les DROM-COM français (Départements, Régions et Collectivités d’Outre-Mer), étudiez de près la loi Girardin ! Ce dispositif de défiscalisation immobilière a pour but de soutenir le développement économique de ces territoires insulaires. Comment ça marche ? Lorsque vous faites l’acquisition d’un logement neuf dans un territoire ultramarin, qu’il devienne votre résidence principale ou un logement social mis en location, vous obtenez une réduction d’impôts pouvant monter jusqu’à 50 000 € !

En effet, la Loi Girardin est concernée par le plafond des niches fiscales, mais remonté à 18 000 €. Commencez dès maintenant à vous constituer un patrimoine immobilier dans les plus belles villes de France ! Aussi, la loi Girardin s’adresse aux entreprises ou personnes morales souhaitant payer moins d’impôts sur les sociétés (IS). En achetant un bien immobilier en outre-mer, vous retirez du revenu imposable de l’entreprise 100 % du prix du bien !

Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Se lancer dans la location avec le statut Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP)

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans en faire votre activité professionnelle ? Alors optez pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ! Les seules conditions à respecter sont de ne pas dépasser 23 000 € TTC de recettes par an et que ces dernières ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus totaux.
Auquel cas vous basculez dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP, voir ci-dessous). Le régime de la LMNP vous donne droit à une fiscalité avantageuse sur les revenus perçus. Tout comme la location meublée professionnelle (LMP), l’amortissement du bien se déroule sur une très longue période allant jusqu’à 40 ans, soit 2,5 %/an amortissables (mais qui ne peuvent pas créer de déficit).

Vous possédez plusieurs logements que vous souhaitez mettre en location saisonnière et y consacrer votre précieux temps ? Alors le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est fait pour vous ! Attention, il existe des conditions pour y accéder : le total de vos recettes doit dépasser les 23 000 € TTC par an et représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Si ces conditions ne sont pas respectées, vous devenez alors un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP, voir ci-dessus). A savoir aussi que l’inscription au RCS est devenue facultative.

En tant que LMP, vous pouvez alors profiter de divers avantages : si votre bilan fiscal annuel est négatif, vous pouvez alors imputer votre déficit sur votre revenu global. Vous baissez alors le montant de vos impôts sur l’année ! Ce dispositif immobilier vous permet d’amortir votre bien : il s’étale sur 40 ans soit 2,5 %/an, soyez sûr de vouloir investir à (très) long terme ! Enfin, votre statut de LMP vous permet d’être exonéré de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière (sous certaines conditions).

Si vous avez déjà investi dans le passé avec des dispositifs de défiscalisation immobilière, les noms suivants vous sembleront familiers : Loi Denormandie, Duflot, Scellier, Robien, Cosse et Borloo. Pour résumer : les lois Duflot et Borloo offraient des avantages en réductions d’impôt et amortissement pour les investissements locatifs. Elles sont remplacées aujourd’hui par la Loi Pinel. La loi Robien facilitait l’amortissement d’un bien acheté, alors que la loi Scellier vous garantissait une réduction d’impôts si vous vous engagiez à louer un logement neuf non meublé.
Enfin, certains dispositifs immobiliers existent encore aujourd’hui mais sont voués à disparaître d’ici fin 2022. C’est le cas de la loi Denormandie qui vous permet de profiter de réductions d’impôts en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien. Quant à la loi Cosse, vous diminuez l’imposition de vos loyers à hauteur de 85 % maximum !

Ces dispositifs immobiliers appartiennent au passé, nous allons vous guider pour profiter rapidement de leurs équivalents actuels, encore plus avantageux !