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La Loi Cosse a pour ambition de remplacer les lois Borloo et Besson, avec un principe globalement similaire. La déduction d’impôt dont vous profitez est proportionnelle au montant du loyer et de la localisation du logement. La Loi Cosse utilise le même découpage géographique du territoire français que la Loi Pinel. Chaque commune est classée en zone A, Abis, B1, B2 ou C.
Ainsi, chaque zone Cosse possède ses propres taux d’abattement fiscal :
Le pourcentage varie selon si le logement est mis en location avec une convention à loyer intermédiaire (de 15 à 50 %) ou à loyer social (de 50 à 70 %).
Si vous faites le choix de l’intermédiation locative en Loi Cosse ancien via par exemple un mandat de gestion donné à une agence immobilière ou une association, vous pouvez dépasser ces plafonds pour atteindre jusqu’à 85 % de défiscalisation, peu importe la zone !
Plusieurs plafonds liés à la Loi Cosse dans le neuf et l’ancien sont fixés lors de la signature de votre convention “Louer Mieux” avec l’ANAH, l’Agence Nationale de l’Habitat :
→ Plafonds de loyers : similaires à ceux fixés pour la Loi Pinel. Ils sont donc de 17,55 €/m² en zone A bis, 13,04 € en zone A, 10,51 € pour la zone B1 et 9,13 € en zones B2 et C (chiffres 2021).
Ensuite, une formule mathématique est utilisée pour calculer le loyer maximum par m² du logement :
Loyer maximum par m² = [plafond zone] *(0,7+19/x), où x = le nombre de mètres carrés du logement
Par exemple, votre appartement de 50m² en zone B1 aura un loyer plafonné à 10,51*(0,7+19/50) = 10,51*1,08 = 11,35 €/m², soit un total de 568 € par mois.
A savoir qu’en secteur social et très social, ces plafonds sont abaissés : seulement 6,33 €/m² contre 10,51 € habituellement.
→ Plafond des ressources du locataire : Selon ses revenus annuels, le locataire sera ou non accepté dans le logement. C’est donc à vous de bien vérifier s’il respecte le plafond inscrit dans la loi. Son montant est différent selon les zones et la composition du foyer (personne seule, couple, avec enfants à charge etc.)
Retrouvez tous les chiffres mis à jour, dont les montants détaillés des plafonds sur le site des impôts à cette adresse.
Si vous investissez dans un bien immobilier ancien, il est possible de réaliser des travaux et d’utiliser ces charges pour créer un déficit foncier. Cette opération vous permettra d’imputer ce déficit sur vos revenus imposables et ainsi diminuer leur montant total, en plus de l’abattement fiscal sur vos loyers de la Loi Cosse ! Plafonné à 15 300 € par an contre 10 700 € auparavant, toutes les conditions sont réunies pour acheter une maison ou appartement ancien, qui ne perdra pas de valeur avec le temps !
Bonne nouvelle si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en Loi Cosse ! Ce dispositif est prolongé jusqu’à la fin de l’année 2022, il n’est donc pas trop tard pour investir ! Quelques modifications accompagnent cette mesure : la zone C est maintenant éligible à l’abattement fiscal sur vos revenus locatifs, et les logements devront respecter un niveau minimal de performances énergétiques.
Avec le déficit foncier, défiscalisez l’impôt qui vous coûte le plus cher, c’est-à-dire vos revenus fonciers issus de vos locations immobilières !