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Je souhaite réduire mes impôts, comment faire ?
Notre cabinet de conseil en investissement Marine Patrimoine s’est spécialisé dans la défiscalisation immobilière, une des solutions à privilégier pour payer moins d’impôts. L’acquisition d’un ou plusieurs biens, neufs ou anciens, s’inscrit dans une vraie stratégie patrimoniale : développez votre patrimoine immobilier, percevez des revenus complémentaires, préparer votre retraite et protégez votre épargne dans une valeur refuge qui conserve son attractivité dans le temps. Votre nouvelle maison ou appartement vous permet de profiter de dispositifs ouvrant droit à une réduction d’impôts, une déduction de revenus ou les deux simultanément. Nous vous guidons pas à pas pour choisir le plus adapté à votre avis d’imposition et au bien que vous recherchez. En investissant avec Marine Patrimoine, nos services ne sont pas générateurs d’honoraires ! Nous sommes rémunérés par le promoteur, vous payez donc le prix en direct, sans commission.
En savoir plus sur ce dispositif
Réduction d’impôt sur le revenu
Le moyen le plus rapide et le plus accessible pour alléger sa pression fiscale est de se tourner vers la réduction d’impôts. Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettent d’en profiter, notamment la Loi Pinel que vous connaissez sûrement, mais aussi la Loi Malraux, Denormandie, les investissements en FIP etc.
Nous vous présentons ci-dessous brièvement toutes ces solutions. Retrouvez tous les détails sur leurs avantages fiscaux et conditions dans leurs pages respectives.
→ Loi Pinel : La location annuelle de votre bien immobilier neuf vous donne droit à une réduction d’impôts, égale à un maximum de 21 % du prix d’achat plafonné à 300 000 €, soit jusqu’à 63 000 € d’impôt sur le revenu en moins sur 12 ans ! Attention, vous devez initialement vous engager contractuellement sur une durée de location de 6 ans minimum, prolongeable jusqu’à 12 ans. Sans doute le dispositif le plus simple pour payer moins d’impôts dès l’année suivant l’achat ! Envie d’investir en Outre-Mer ? Vous profitez de taux encore plus avantageux (32 % au lieu de 21 % → 96 000 € de réduction sur 12 ans !)
→ Loi Denormandie : Vous préférez investir dans l’immobilier ancien ? La Loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu similaire à celle de la Loi Pinel.
Attention, le prix total des travaux doit dépasser l’équivalent de 25 % du prix d’acquisition total, mais pour des biens nécessitant des travaux de rénovation. Pour profiter de cet avantage, vous devez vous assurer que le prix total des travaux doit dépasser 25 % du prix d’achat. Si vous souhaitez acquérir un bien défiscalisant en Loi Denormandie, ne tardez pas ! Ce dispositif fiscal va disparaître au 31 décembre 2022. Investissez dès aujourd’hui avec Marine Patrimoine !
→ Loi Malraux : Vous avez un coup de cœur pour l’immobilier de prestige et les biens situés dans les plus beaux centres historiques de France ? En investissant avec la Loi Malraux, vous rénovez un bâtiment ancien et convertissez jusqu’à 30 % de vos travaux (dans la limite de 400 000 €) en une réduction nette d’impôt sur le revenu, soit un avantage fiscal total de 120 000 € sur 4 ans ! De par son emplacement privilégié, votre nouvel immeuble sauvegardé sera très facile à louer et à revendre quand vous le souhaitez : l’ancien ne perd pas sa valeur, bien au contraire !
→ FIP : En investissant dans un FIP, vous entrez au capital de plusieurs PME françaises innovantes et réduisez votre imposition sur le revenu ! Très concrètement, le Fonds d’Investissement de Proximité soutient le développement de jeunes entreprises locales. En vous engageant à conserver vos parts durant 8 ans en moyenne, vous profitez dès l’année suivante d’une réduction d’impôts équivalente à 25 % de l’argent versé, avec un plafond à 12 000 € par an. Soit une défiscalisation de 3 000 € net ! Un FIP offre bien plus que cet avantage fiscal, c’est un véritable tremplin dans l’investissement en capital. Vous êtes également exonéré d’impôts sur les dividendes et plus-values de cession réalisées. Idéal pour se lancer dans le domaine tout en réduisant le montant de ses impôts sur l’année.
Déduction de revenus
La réduction d’impôt sur le revenu ne convient pas à votre profil ? Vous souhaitez défiscaliser des revenus bien plus importants ? Ne vous inquiétez pas, d’autres dispositifs très efficaces existent pour atteindre cet objectif ambitieux. Avec le déficit foncier, la Loi Monuments Historiques ou encore le régime de la para-hôtellerie, attaquez l’imposition à la source en défiscalisant vos revenus fonciers issus de locations immobilières ! A l’exception de la para-hôtellerie, ils concernent principalement des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation ou réhabilitation. Votre investissement immobilier n’est donc pas uniquement un moyen de réduire son imposition, il vous permet aussi d’agrandir votre patrimoine et d’augmenter vos revenus sur le long terme !
Découvrez ci-dessous les principaux outils pour créer une déduction de revenus imposables. Chaque dispositif possède également sa page propre où vous retrouvez un complément d’informations. L’équipe de notre cabinet Marine Patrimoine est aussi à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans tous vos projets d’investissement immobilier.
→ Déficit foncier : Lorsque les frais de travaux de votre bien immobilier ancien dépassent vos revenus locatifs sur une année, un déficit foncier est constaté. Vous pouvez alors déduire cet excédent de vos revenus fonciers. L’avantage fiscal réalisé est bien une déduction de revenus. Contrairement à la réduction d’impôts qui offre un cadeau “net” et similaire pour tous les foyers, le déficit foncier gomme vos revenus les plus imposés. Ainsi, cette opération est d’autant plus intéressante que votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée ! Les tranches à 41 voire 45 % vous coûtent très chères en fin d’année, surtout que les revenus locatifs sont également imposés aux prélèvements sociaux à 17,2 % ! Le déficit foncier vous permet donc de diminuer votre imposition en “effaçant” une partie de vos revenus imposables, et peut même vous faire tomber dans les tranches plus basses à 11 ou 30 %.
→ Loi Monuments Historiques : Professionnel de la finance, médecine ou sportif pro, vous subissez cette année une lourde imposition suite à une prime ou un pic inhabituel de revenus ? Il est primordial de diminuer le montant de vos revenus imposés à 41 et 45 %. La seule “arme de défiscalisation massive” adaptée à vos besoins est la Loi Monuments Historiques. Votre bien immobilier ancien fraîchement acquis vous permet, dès l’année d’achat, de déduire l’intégralité de vos frais de travaux sur vos revenus imposables. Par exemple, 200 000 € de travaux engagés réduisent votre imposition de 90 000 € sur 1 an si vous êtes imposé à 45 %. Si le montant de vos impôts est plus faible, vous pouvez profiter de cet avantage fiscal jusqu’à 4 ans consécutifs. La rareté des biens classés MH et la technicité de ce dispositif imposent un conseil de qualité. Notre cabinet Marine Patrimoine vous accompagne pour trouver le bien qui correspond à vos attentes et votre budget.
→ Para-hôtellerie : Investir dans la location meublée au statut de para-hôtelier vous permet à la fois de générer de hauts revenus locatifs durant la saison estivale et de les défiscaliser via l’opération de déficit foncier ! Cette activité dépasse la simple location d’un appartement saisonnier, vous fournissez au locataire des services se rapprochant d’un hôtel : fourniture du linge, service du petit-déjeuner, prestation de ménage etc. La para-hôtellerie vous accorde plusieurs avantages fiscaux pour payer moins d’impôts : déficit foncier, récupération de la TVA (durant 20 ans), amortissement du bien plus rapide (10 ans contre 40 ans pour les autres statuts type LMNP), exonération à l’IFI sur votre bien immobilier locatif et enfin une réduction d’imposition sur la plus-value en cas de revente. Laissez-nous vous conseiller pour investir dès cette année en para-hôtellerie et réduisez votre imposition !
→ Pour aller plus loin, cumulez une réduction d’impôt et une déduction de revenus avec la Loi Pinel ou Malraux optimisée au déficit foncier ! Avec ces deux dispositifs, vous réalisez une double défiscalisation pour alléger votre pression fiscale à moyen terme (jusqu’à 7 ans avec la Loi Malraux et 12 ans en Loi Pinel).
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Avec le déficit foncier, défiscalisez l’impôt qui vous coûte le plus cher, c’est-à-dire vos revenus fonciers issus de vos locations immobilières !