Je souhaite investir dans l’immobilier locatif :
quel statut choisir ?
Première destination touristique mondiale, la France accueille chaque année près de 90 millions de touristes (chiffres 2018). Avec ses multiples destinations de rêve en bord de mer comme le Golfe du Morbihan, le bassin d’Arcachon, la côte Basque, la Camargue, la côte d’Azur ou la Corse du sud, son potentiel d’attractivité est illimité. Un investissement dans l’immobilier locatif vous assure donc des loyers durant toute la saison estivale, jusqu’à 35 semaines par an ! Vous profitez donc d’un complément de revenus pérenne qui vous aide à financer vos projets ou faire plaisir à vos proches. En investissant avec Marine Patrimoine, vous êtes sûr de profiter d’un logement avec un emplacement privilégié en front de mer ou dans le centre-ville historique : la revente ne sera pas un frein, c’est tout le contraire ! Contactez notre cabinet dès aujourd’hui, nous planifierons ensemble votre stratégie d’investissement locatif. Découvrez brièvement les 3 statuts qui régissent la location meublée. Pour plus d’informations, consultez nos pages dédiées à chacun de ces dispositifs de défiscalisation.
En savoir plus sur ce dispositif
Réalisez votre premier investissement locatif sereinement avec la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée ? Commencez en douceur en réalisant un investissement locatif avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette activité restera secondaire et vous continuerez de pratiquer votre métier en parallèle. Elle est encadrée par des plafonds relatifs au total de revenus locatifs : vous ne pouvez réaliser qu’un chiffre d’affaires inférieur à 23 000 € TTC et représentant moins de 50 % de votre revenu professionnel global. Ce statut vous permet de louer un logement meublé et de défiscaliser une partie des loyers. En effet, vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux :
- le régime micro-BIC qui vous offre un abattement de 50 % sur vos loyers, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu (IR) pour la moitié restante
le régime réel simplifié qui vous autorise à réaliser un déficit foncier. Vos charges de travaux, intérêts d’emprunt et charges de copropriété sont imputés sur votre revenu global et reportables sur 10 ans, vous payez moins d’impôts !
Investir dans l’immobilier locatif en LMNP vous donne la liberté de choisir le support qui vous offrira des revenus complémentaires : appartement touristique, résidence étudiante ou séniors, EHPAD… Même si le tourisme est le secteur qui combine à la fois une forte rentabilité et un emplacement exceptionnel, la location meublée LMNP offre des possibilités d’investissement locatif plus larges !
Défiscalisez avec le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Vous avez eu une première bonne expérience au statut LMNP ou souhaitez directement vous lancer dans la location meublée en tant que professionnel ? Ce statut vous permet de dépasser les plafonds fixés par la location meublée non professionnelle. En tant que loueur LMP, vous devez réaliser au minimum 23 000 € TTC de chiffre d’affaires par an, et s’assurer que cette somme représente plus de 50 % du total de vos revenus professionnels.
Tout comme le statut LMNP, vous avez le choix entre les deux modes d’imposition de vos loyers : le régime micro-BIC (abattement de 50 % puis imposition à l’IR) et le régime réel (déficit BIC pour imputer vos charges sur le revenu imposable).
La LMP vous ouvre les portes à différents avantages fiscaux, similaires à la para-hôtellerie (voir ci-dessous ) :
→ Imputation du déficit sur le revenu global
→ Exonération à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
→ Absence de taxation sur les plus-values à la revente
Être loueur meublé professionnel vous demande beaucoup d’efforts et de temps. Vous pouvez vous faire aider au quotidien en optant pour un mandat de gestion (plutôt qu’un bail commercial, moins souple). Ce mandat a une durée contractuelle de seulement 1 an renouvelable, avec lequel un agent immobilier va s’occuper de la gestion du bien : accueil des locataires, état des lieux d’entrée et de sortie, ménage… En échange, il va s’octroyer une commission (de 15 à 20 %) sur vos revenus locatifs.
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Devenez loueur de services en para-hôtellerie pour profiter d’avantages fiscaux exceptionnels !
Bien que moins populaire que les autres statuts, la para-hôtellerie est le graal de la location meublée. Sa principale différence est que vous devenez un vrai loueur d’un bien meublé et de services. En réalisant un investissement locatif, vous devez en choisir 3 parmi les 4 suivants :
- accueil du locataire
- service du petit-déjeuner
- fourniture du linge
- prestation de ménage
Vous devez également récupérer la TVA, et devrez la restituer à l’État (au prorata des années manquantes) si vous revendez votre bien ou si vous quittez l’activité de para-hôtellerie.
En respectant ces conditions, vous avez accès aux grands avantages fiscaux qu’offre le statut de la para-hôtellerie :
→ Imputez le déficit sur vos revenus globaux, créé par vos charges de travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…
→ Amortissez votre bien sur 10 ans, contre 40 ans en moyenne pour les autres statuts. Chaque année, 10 % du prix d’achat du bien est convertible en charge !
→ Votre bien immobilier utilisé pour la location meublée en para-hôtellerie ne rentre pas en compte pour le calcul de l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière ! Vous pouvez donc investir dans l’immobilier locatif en toute sérénité, sans crainte de voir son imposition exploser.
→ Après 15 ans de détention du bien, la para-hôtellerie vous permet de profiter d’une réduction totale de l’imposition sur le revenu lorsqu’une plus-value est constatée à la revente. Cet avantage est primordial si votre appartement est bien positionné !
Avec le déficit foncier, défiscalisez l’impôt qui vous coûte le plus cher, c’est-à-dire vos revenus fonciers issus de vos locations immobilières !