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2025-10-27 16:32:252025-10-27 16:32:26L’atelier Dupaty, à La RochelleMalraux optimisé au déficit foncier : défiscalisez avec un investissement en cœur de ville !
Votre projet d’investir en Loi Malraux se précise, mais avez-vous pensé à défiscaliser vos revenus locatifs ? La réduction d’impôts offerte par la réalisation de travaux en Loi Malraux vous permet effectivement de payer moins d’impôts sur le revenu (comme la loi Pinel), mais elle ne touche pas à la source du problème, c’est-à-dire le montant de vos revenus fonciers, donc locatifs, imposés à hauteur de votre TMI + autres prélèvements sociaux. Un investissement en Loi Malraux optimisée au déficit foncier vous permet de cumuler réduction d’impôts et déduction de revenus imposables. Contactez notre cabinet, nous définirons ensemble les contours de votre projet immobilier !
Jean-Yves Gaté
Votre conseiller en gestion de patrimoine
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2021-09-20 15:21:302024-03-18 17:13:35Résidence BRUNELLIERE Centre ville Nantes secteur sauvegardé
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Défiscaliser en Loi Malraux : retour sur le dispositif
L’avantage fiscal accordé par la loi Malraux répond à 3 conditions que doit respecter votre investissement :
- Contrairement à la loi Pinel, le bien immobilier acheté doit être situé en secteur sauvegardé ou ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) qui a pour but de préserver l’historique de l’immeuble. A savoir que le montant de la réduction d’impôts accordée varie en fonction du type de secteur ou zone du bien. Seul un bien positionné dans un site patrimonial remarquable ou un secteur sauvegardé vous permettra de bénéficier de la réduction d’impôts maximale (voir plus bas).
- Votre maison ou appartement ancien éligible Loi Malraux doit faire l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation. Ces frais engagés sont à l’origine de la réduction d’impôts offerte.
- Enfin, l’avantage fiscal accordé par la Loi Malraux impose une mise en location sur un minimum de 9 ans. A l’issue de cette période obligatoire, vous serez libre de reconvertir le bien en location saisonnière, l’habiter en résidence principale ou secondaire, le transmettre ou encore le vendre. Vous respectez ces 3 critères ? Félicitations ! Notre cabinet vous conseille et s’assure que vous puissiez profiter de l’avantage fiscal de la Loi Malraux, détaillés ci-dessous :
En échange de la mise en location et de la rénovation de votre bien immobilier ancien, vous pouvez convertir jusqu’à 30 % de vos frais de travaux (dans la limite de 400 000 €) en une réduction d’impôts sur le revenu, sous la forme d’un montant forfaitaire. Attention, il n’est que de 22 % lorsque le logement est situé en ZPPAUP. Assurez-vous donc qu’il soit bien situé en secteur sauvegardé !
La Loi Malraux offre ainsi une réduction d’impôts nette pouvant atteindre 400 000*0.3 = 120 000 € sur une période de 1 à 4 ans ! Le choix d’étaler ou non cet avantage fiscal dans le temps doit se faire par rapport à votre situation : combien d’impôts payez-vous ? prévoyez-vous d’en payer plus d’ici 1 à 2 ans ? Discutez de toutes ces questions avec notre équipe, nous saurons vous guider pour optimiser votre défiscalisation en Loi Malraux !
Si vous cherchez une réduction d’impôts à moyen terme, sachez que les excédents sont reportables sur 3 ans. Il est donc possible de profiter des avantages fiscaux de la Loi Malraux sur 7 années consécutives !
Pourquoi investir en Malraux optimisé au déficit foncier ?
Si l’avantage fiscal de la Loi Malraux ne vous suffit pas, passez à la vitesse supérieure avec le dispositif Malraux optimisé au déficit foncier ! En particulier si vous disposez de revenus fonciers et fortement imposés.
Pour rappel, vos revenus locatifs sont soumis à une double imposition :
selon le barème de l’impôt sur le revenu (IR). Votre tranche marginale d’imposition (TMI) définit le montant : 11, 30, 41 ou 45 % !
ajoutez-y les prélèvements sociaux, dont la CSG, qui s’élèvent à 17,2 %
Soit une imposition totale pouvant dépasser les 60 % ! Il est alors primordial de défiscaliser ces loyers. C’est là que le déficit foncier intervient. Cumulable avec la Loi Malraux, découvrez son fonctionnement :
Pour rappel, vos revenus locatifs sont soumis à une double imposition :
selon le barème de l’impôt sur le revenu (IR). Votre tranche marginale d’imposition (TMI) définit le montant : 11, 30, 41 ou 45 % !
ajoutez-y les prélèvements sociaux, dont la CSG, qui s’élèvent à 17,2 %
Soit une imposition totale pouvant dépasser les 60 % ! Il est alors primordial de défiscaliser ces loyers. C’est là que le déficit foncier intervient. Cumulable avec la Loi Malraux, découvrez son fonctionnement :
Un déficit foncier est constaté lorsque les charges liées à votre logement (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charge de copropriété…) dépassent vos revenus locatifs. Vous pouvez alors utiliser le montant de ce déficit pour diminuer le montant de vos revenus fonciers imposables. Plus vous êtes imposé, plus cette opération de défiscalisation est intéressante !
Ce dispositif vous offre une certaine liberté : 100 % de vos frais de travaux peuvent être utilisés pour alléger votre pression fiscale ! Vous pouvez même aller au-delà de vos revenus fonciers en imputant l’excédent de déficit sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 €/an.
Quels avantages fiscaux pour mon investissement en Malraux optimisé au déficit foncier ?
Prenons la situation où vous faites l’acquisition d’un bien immobilier ancien situé en secteur sauvegardé, donc éligible à la Loi Malraux. Son prix d’achat est de 350 000 € et vous y réalisez des travaux de rénovation pour 150 000 € dès l’année d’achat. En parallèle, vos revenus fonciers issus de diverses locations s’élèvent à 15 000 € par an.
Le dispositif Malraux optimisé au déficit foncier vous permet de :
- défiscaliser l’intégralité de vos revenus fonciers de l’année, soit 15 000 €
- imputer 10 700 € de travaux sur votre revenu global imposable
Si vous décidez de profiter pleinement du déficit foncier sur 4 ans, il vous faut consacrer 25 700*4 = 102 800 € de vos frais de travaux.Les 150 000-102 800 = 47 200 € restants peuvent être utilisés au titre de la Loi Malraux. La réduction d’impôts sur le revenu atteint donc 47 200*0.3 = 14 160 € !
En bref, votre investissement en Loi Malraux optimisée au déficit foncier vous a permis de défiscaliser 102 800 € sur 4 ans (qui étaient imposés à 40-60 %) et de recevoir une réduction d’impôts sur le revenu immédiate de 14 160 € !
Bonne nouvelle pour 2023 : La nouvelle loi de finances 2022 comprend un amendement qui double le plafond du déficit foncier, soit une déduction maximale de votre revenu global passant de 10 700 à 21 400 € par an de (la déduction des revenus fonciers reste déplafonnée). Ce cadeau fiscal est une incitation franche à destination des propriétaires de biens anciens avec un score E-F-G au diagnostic de performances énergétiques (DPE), considérés comme des “passoires énergétiques”.
En rénovant votre logement, vous pouvez ainsi défiscaliser 10 700 € supplémentaires chaque année : idéal pour alléger la facture. Pour en profiter, vous devez réaliser des travaux avant la fin 2025. A savoir que les biens classés G seront interdits à la location nue en 2025, ainsi qu’en 2028 pour les biens de classe F.
Conclusion
Au-delà de sa valeur patrimoniale, votre nouveau bien ancien en secteur sauvegardé vous permet de défiscaliser “à la source”, c’est-à-dire de réduire le montant de vos revenus imposables ! Reportable sur 10 ans et avec pour seul plafond le montant de vos travaux, le déficit foncier vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années ! Particulièrement intéressant pour les ménages fortement imposés, un investissement en Loi Malraux optimisée au déficit foncier vous donne également accès à une réduction d’impôts via la Loi Malraux classique.
Si vous avez d’autres projets immobiliers, l’opération de déficit foncier peut aussi être cumulée avec d’autres dispositifs comme la Loi Pinel ou une SCPI. Notre cabinet saura vous accompagner pour réaliser le calcul prévisionnel de votre défiscalisation en Loi Malraux ! Découvrez dès maintenant nos programmes éligibles Loi Malraux sur notre page dédiée.
