Dispositif Jeanbrun 2026 : Investissez pour gommer l’impot et la CSG sur vos revenus fonciers !
Fini le Pinel, place au nouveau statut du bailleur privé ! Le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026) révolutionne l’investissement locatif en France. Son principe repose sur un mécanisme redoutable d’efficacité : l’amortissement fiscal.
En clair, plutôt que d’avoir une réduction d’impôt fixe, vous déduisez chaque année une partie du prix d’achat de votre bien directement de vos revenus fonciers et aussi du revenu global : Résultat ? Vous vous constituez un patrimoine immobilier tout en neutralisant massivement votre fiscalité.
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28 Rue du Palais, 85100 Les Sables-d’Olonne
En savoir plus sur ce dispositif fiscal
Le principe en 3 points simples
1. La base amortissable : Vous pouvez amortir 80 % du prix d’achat de votre bien (les 20 % restants correspondant au terrain, non amortissable).
2. La baisse de vos impôts : Cette déduction vient effacer vos loyers imposables. Vous ne payez donc pas ou très peu d’impôts sur vos revenus locatifs.
3. Le bonus « Déficit Foncier » : Si l’amortissement et vos charges dépassent vos loyers, le déficit créé vient faire baisser votre impôt sur le revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).
Jusqu’à 12 000 € de déduction par an
Le plafond de ce que vous pouvez déduire chaque année dépend du niveau de loyer (plafonné) que vous proposez à vos locataires :
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- Loyer intermédiaire : jusqu’à 8 000 € d’amortissement / an.
- Loyer social : jusqu’à 10 000 € d’amortissement / an.
- Loyer très social : jusqu’à 12 000 € d’amortissement / an.
Le conseil de Marine Patrimoine : Ce dispositif est particulièrement puissant pour les contribuables fortement imposés. Plus votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’effet de levier fiscal du Jeanbrun est important !
Les critères d’éligibilité pour en profiter
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, les règles du jeu sont claires et pensées pour le long terme :
- Le type de bien : Un appartement neuf (ou VEFA), ou bien un appartement ancien nécessitant une rénovation lourde (les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat et permettre d’atteindre un DPE A ou B).
- La zone géographique : Partout en France ! Fini le casse-tête du zonage géographique de l’ancien Pinel et des zones fabuleuses ou investir comme LA CORSE DU SUD
- La location : Le bien doit être loué nu (non meublé) au titre de la résidence principale du locataire.
- La durée : Vous vous engagez à louer le bien pendant 9 ans minimum.
- Le locataire : Les revenus de votre locataire sont plafonnés ( Plafonds PINEL) et il ne peut pas faire partie de votre famille (ni ascendant, ni descendant).
Exemple concret : L’effet Jeanbrun sur un achat de 200 000 €
Imaginons que vous investissiez dans un appartement neuf à 200 000 €, que vous louez avec un loyer « intermédiaire » (environ 600 € par mois, soit 7 200 € par an). Vous êtes dans une tranche d’imposition (TMI) à 30 %.
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- Calcul de la base : Vous pouvez amortir 80 % du bien, soit 160 000 €.
- La déduction annuelle : Vous déduisez 8 000 € chaque année de vos revenus fonciers (plafond du loyer intermédiaire).
- L’opération fiscale : Vos loyers annuels (7 200 €) moins votre amortissement (8 000 €) = – 800 €.
Le résultat final ? - Zéro impôt sur vos loyers : Vous encaissez 7 200 € par an sans payer un seul centime d’impôt ni de prélèvements sociaux dessus.
- Une baisse de vos autres impôts : Le « solde négatif » de 800 € (le fameux déficit foncier) vient se déduire de vos revenus globaux (votre salaire), ce qui fait encore baisser votre impôt sur le revenu !
Sans le dispositif Jeanbrun, ces mêmes 7 200 € de loyers vous auraient coûté près de 3 400 € d’impôts et taxes chaque année (TMI 30 % + prélèvements sociaux à 17,2 %).
