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Les risques d’un investissement
Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine
En savoir plus sur les risques
Les risques géographiques – Le risque de localisation du bien
La situation géographique du bien dans lequel on souhaite investir ne doit pas être prise à la légère. Un travail de d’anticipation sur le potentiel futur du bien doit être mis en place. En effet, vous devez vous projetez sur l’évolution du quartier dans lequel vous investissez.
Par exemple, le projet du Grand Paris pourrait engendrer une hausse des prix des biens se situant à proximité des stations desservies. L’étude sur le potentiel de la ville de Saint-Denis (93) peut-être prise pour exemple. Il faut également s’informer sur les projets de construction. En effet, si une usine ou une autoroute voit le jour à proximité immédiate d’un bien, de dernier perdra automatiquement de sa valeur. L’important est donc de trouver l’équilibre risque/sécurité. Il existe, en fonction de l’emplacement géographique du bien, des aléas naturels à ne pas négliger.
Dans certains quartier par exemple, il peut y avoir un risque d’affaissement du terrain comme dans certaines rues du 18ème et 20ème arrondissement de Paris.
Les risques liés au locataire
Les impayés sont plus graves que la vacance locative. En effet, ils correspondent au refus ou à l’incapacité du locataire à payer son loyer. Or la législation concernant les impayés n’est pas très favorable au propriétaire ! Il faut dont bien choisir son locataire !
Pour pallier au risque de dégradation et en tant que propriétaire vous devez exiger une caution et un garant à votre futur locataire .
L’investisseur doit également gérer des cas classiques de dégradations, de manque d’entretien ou encore des malentendus qui peuvent se transformer en conflits avec les locataires.
La vacance locative désigne la période durant laquelle votre appartement est vide car vous ne trouvez pas de locataire. Ainsi, ce bien va devenir une source de charges supplémentaires dans votre budget. En tant que propriétaire cela peut vous obliger à vendre votre bien pour payer votre crédit immobilier. Il est donc nécessaire de réaliser un travail en amont quant aux profils des candidats à la location. En effet, la probable instabilité d’un futur locataire peut se révéler très contraignante. Pour limiter le risque de vacance locative, vous devez cibler une localisation économiquement prisée.
Les risques liés au promoteur
L’investisseur va avoir affaire à un promoteur pour le Neuf ou a un opérateur en ce qui concerne l’ancien rénové ( MH-Malraux-Déficit foncier). IL faudra vérifier la bonne santé financière de ces promoteurs afin qu’ils aillent au bout de leur engagement de livraison dans les termes prévus contractuellement ainsi que de la souscription d’une GFA ( garantie financière d’achèvement) pour les biens neufs. Sinon la défaillance d’un de ces acteurs serait préjudiciable financièrement avec des retards importants de livraison, des malfaçons éventuelles et des échéances d’emprunt à rembourser sans rentrées de loyers.
Le risque de copropriété
Chaque copropriété est gérée de manière différente et possède ses points forts et faibles. Vous devez bien analyser les charges de copropriétés et les comparer avec celles des autres immeubles comportant les mêmes caractéristiques.
Pour lire correctement les charges de copropriété, il faut toujours se poser la question de savoir ce qui est compris dans les charges (eau froide/chaude, entretien, gardien, etc).
Il est aussi important de bien se renseigner sur l’état du fonds travaux qui permettra de financer les travaux futurs. Dans la même optique, on se renseignera sur les derniers travaux effectués au sein de la copropriété et les travaux à prévoir prochainement ou du moins ceux qui ont été évoqués lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour cela, on lira également les procès verbaux d’assemblée générale qui donneront des indices grâce aux résolutions rejetées.
Un point important à vérifier dans les pv d’ag: les charges de copropriétés impayées et les procédures en cours !
Les risques fiscaux
Il est courant que le gouvernement mette en place des déductions et exonérations fiscales pour inciter à investir dans l’immobilier. Elles peuvent dans le meilleur des cas être à l’avantage du propriétaire. Par exemple, La loi Pinel, lancé en 2015 qui permet d’investir dans le neuf en réduisant ses impôts.
Cependant, ces changements fiscaux peuvent être au détriment de l’investisseur et remettre en cause son projet immobilier. L’impôt sur la fortune immobilière est un bon exemple.
L’investisseur ne peut pas anticiper quels seront les futurs changements fiscaux. Une simple augmentation de la taxe foncière par exemple pourrait compromettre la rentabilité d’un investissement.
Les risques inhérents au marché immobilier
Un investisseur n’ayant pas assez étudié le bien immobilier acquis peut directement être impacté par une mauvaise rentabilité finale. En effet, un bon travail en amont consiste à prendre en compte les informations secondaires comme les impôts, les travaux à effectuer, les charges récurrentes ou encore les loyers. Enfin, il faut s’assurer que la demande locative est suffisamment conséquente et qu’il existe une activité ou un point d’attraction à proximité (université, bureaux, transport..).
Le marché de l’immobilier locatif local doit être étudié tout comme le marché de la transaction immobilière. En plus d’une rentabilité attractive votre investissement doit à minima vous permettre de vendre au même prix que l’achat. Il faut vérifier que le prix du neuf n’est pas trop éloigné du prix de l’ancien dans le même quartier.
